房地产历史时刻，统计局11月数据：13亿平米记录刷新，历史首破10万亿！

—历史首次突破10万亿！—

统计局公布1-11月房地产数据：

2016年1-11月份，全国房地产开发投资93387亿元，同比名义增长6.5%，增速比1-10月份回落0.1个百分点。其中，住宅投资62588亿元，增长6.0%，增速提高0.1个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.0%。

1-11月份，房地产开发企业房屋施工面积745122万平方米，同比增长2.9%，增速比1-10月份回落0.4个百分点。其中，住宅施工面积511416万平方米，增长1.6%。房屋新开工面积151303万平方米，增长7.6%，增速回落0.5个百分点。其中，住宅新开工面积104776万平方米，增长7.9%。房屋竣工面积77037万平方米，增长6.4%，增速回落0.2个百分点。其中，住宅竣工面积56379万平方米，增长5.3%。

1-11月份，商品房销售面积135829万平方米，同比增长24.3%，增速比1-10月份回落2.5个百分点。其中，住宅销售面积增长24.5%，办公楼销售面积增长31.4%，商业营业用房销售面积增长17.5%。商品房销售额102503亿元，增长37.5%，增速回落3.7个百分点。其中，住宅销售额增长39.3%，办公楼销售额增长46.5%，商业营业用房销售额增长20.1%。

房地产销售额历史首次突破10万亿。

2016年：1-11月份，商品房销售面积135829万平方米，商品房销售额102503亿元

2015年全年，商品房销售面积128495万平方米，销售额87281亿元

2014年全年，商品房销售面积120649万平方米，销售额76292亿元

2013年全年，商品房销售面积130551万平方米，销售额81428亿元

从数据看，2016年1-11月商品房成交金额达到了102503亿，历史首次突破10万亿大关。销售面积13.58亿平米，也刷新了2013年全年的13亿平米历史纪录。在前三季度的楼市火爆影响下，从销售数据看，2016年提前一个月，房地产所有数据被全面刷新历史纪录。

但从10月开始，市场出现了调控下的退烧现象。

1：首先看实际单月数据11月数据降温，1-11月刷新历史记录

(统计局公布数据为累积数据，可以拆分计算单月数据变化)

从数据看，11月单月商品房销售面积是1.549亿平米，其中住宅是1.32亿平米。

从最近2个月的数据同比看，2016年11月单月新建商品房成交面积同比上涨7.9%。金额上涨13.2%，而10月单月新建商品房成交面积同比涨幅则高达26.4%，金额上涨40.1%。

1-11月虽然数据绝对值全面刷新历史纪录，但从11月单月看，数据涨幅开始明显放缓，市场冲高回落趋势非常明显。

整体看，本轮房地产市场的火爆在9月份达到了历史顶点。10-11月份市场涨幅开始收窄。

从市场趋势看，11月来，已经超过13个城市在10月基础上出台了楼市调控看着，从全国看，从930开始的这一轮楼市调控各地已经有超过25个城市出台了50多次楼市调控措施

过去的房地产调控更多是短期政策，所以经常因为经济走势不同而出现波动，长效机制意味着房地产市场发展不能只靠一时的应急调控政策，关键是需要完善长期制度建设、房地产税等长期政策有望加快落地。建立房地产平稳健康发展的长效机制，关键要处理好住房消费和投资、房地产和经济增长的协调关系。另外必须降低房地产的投资属性、回归居住属性。从此次会议看，下一步应加快住房、土地供应、房地产税收等制度。以长效机制引导市场稳预期。

本轮调控的主要特征是从上而下的目标式管理，成交量趋稳，价格涨势放缓，一二线楼市降温，三线城市稳定增长，城市分化显著，调控政策取得一定预期成效。北京、成都、天津、深圳、郑州、厦门、上海，7个城市在10月下半月出现了价格下调。

11月市场降温趋势有望蔓延。

2：去库存出现明显放缓、分化：

11月末，商品房待售面积69095万平方米，比10月末减少427万平方米。其中，住宅待售面积减少582万平方米，办公楼待售面积增加57万平方米，商业营业用房待售面积增加32万平方米。

10月末，商品房待售面积69522万平方米，比9月末减少90万平方米。其中，住宅待售面积减少328万平方米

9月末，商品房待售面积69612万平方米，比8月末减少1258万平方米。其中，住宅待售面积减少1177万平方米

整体看，从全国看，库存结构去化依然非常不均衡，反而是之前库存较少的一二线城市成为了去库存的主力军。而库存较多的三四线城市，库存依然维持或者去化时代缓慢。

去化的大部分是一二线城市的住宅，商业地产与其他城市的住宅依然库存明显。

3：资金来源中，个人按揭上涨最迅速

1-11月份，房地产开发企业到位资金129484亿元，同比增长15.0%，个人按揭贷款21970亿元，增长49.3%。

1-10月份，房地产开发企业到位资金117261亿元，同比增长15.5%，个人按揭贷款19783亿元，增长51.5%。

11月份信贷资金开始下滑：

2016年房地产贷款增长加快主要是受到个人购房贷款增长的影响。这也再次印证了正是由于信贷的强劲支持，加之去库存政策的大力刺激，引发了今年前三季度的房地产销售市场的火爆行情。而过度的加杠杆事实上的确带来了越来越大的房地产风险！

整体看，最近从银监会到地方，都开始明显收紧房地产信贷，信贷收紧，未来市场将快速告别价格过快上涨。

过去十几年的房地产波动历史，与货币政策完全吻合，一旦信贷政策收紧，房地产市场将快速降温。

4：市场未来走势

11月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为94.04，比10月份回落0.06点。

10月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为94.10，比9月份提高0.05点。

自 “十一”期间政策风向全面收紧之来，11月多数城市市场成交呈现集体回落之势。从数据相对完整的36个中原所监测的城市来看，11月新建住宅成交面积环比下降20%，其中29个城市新房成交量下降，仅7个城市成交量上升。在7个成交量上升的城市中，三亚属于季节性市场回暖；济南的成交数据上升存在滞后性影响，市场实际表现平稳；而武汉是唯一调控收紧而成交明显上升的城市（环比增幅24%），其背后一方面是因为武汉新房供应依然充足（部分前期捂盘项目已入市），另一方面对于当前监管下的市场价格，购房者普遍认为是入市的绝好时机。在29个成交回落的城市中，深圳、东莞、佛山、广州等调控城市降幅超过两成，而惠州、杭州、苏州、南昌等调控城市的降幅则超过四成。

11月不仅各地成交量集体回落，房价涨幅也持续收窄。中原领先指数显示，八大城市的中原二手住宅价格指数整体呈现环比涨幅回落行情。其中，南京加入房价下跌行列，深圳则连续两个月房价明显回调。南京房价为近19个月以来的首次下跌，其前期累计涨幅达到61.2%。之所以本次房价下跌率先始于深圳、南京两地，与两地较高的投资需求比例有关。预计后市各地房价涨幅将进一步收窄，更多城市或加入价格下跌行列。

在前期限购、限贷政策出台后，全国各地10-11月开展了前所未有的一次房地产调控全面落地执行，这也使得本轮房地产调控与历史上各次调控相比，政策执行力度最强。

预计四季度过去房价涨幅较快的10几个核心区域城市，房价将从10月份的停涨到11-12月的微跌。

从2015年3月30日开始的，本轮因为资金潮导致的楼市持续火爆上涨，在2016年930开始的22个城市严格调控下降温，持续18个月的爆发在10月份出现看短期拐点，政策变化是本次楼市调整的主要因素，所以后续市场走势依然看资金价格与政策变化。

整体看，预计本次调控周期起码持续6-9个月，甚至有可能周期拉长到2018年。20个城市城市房价将出现10%以上的价格下调空间。