十问北京城建丨六年两个项目 慢动作下的成都战略

12月3日，龙樾熙城二期样板间正式开放，114、129、148平方米三个主力户型亮相。该项目是入蓉6年的京派房企北京城建在成都的二号作品，而一号作品龙樾湾的面世距今已近五年。

作为一家上市房企，北京城建早早进入成都，但当其他房企在成都迅猛扩张的几年间，北京城建却反常的仅有两个项目呈现，这是为何？这家在成都市场上鲜有露面的房企未来将在成都如何发展？为此，锐理数据专访到北京城建成都置业有限公司总经理曹路盈。

1、 进入成都市场6年只有2个项目在售，北京城建在成都的项目销售业绩如何？

锐理数据显示（认购口径），自2012年1月开盘以来（截止2016年11月30日），龙樾湾共售3351套房源，平均每年的销售面积为8.18万平方米。其中，2016年（截止11月30日）的销售面积最多，达到9.83万平方米。目前龙樾湾还有3.01万平方米的预售存量在手，以今年0.89万平方米/月的去化速度来算，可销售时间仅为3.4个月。

龙樾熙城在2015年12月首次开盘，截止11月30日，项目一期958套房源已全部售完，共计8.96万平方米，二期刚在12月3日开放样板间，目前还未开盘。但据曹路盈预判，二期产品一经推出将会很快清盘，并不担心销售业绩，而且北京城建在全国各地也均不存在库存压力。

（截止2016年11月30日，北京城建所有成都项目的存销情况）

2、 这几年成都的土地市场比较热闹，但迟迟未见北京城建出手，是出于什么样的考虑？

2010年，北京城建初入成都，至今共拿地两宗，并均已面市。第一宗地在2010年2月入手，以738元/平方米的楼面地价摘得东升302亩地块，打造为龙樾湾项目；2015年4月，时隔五年北京城建才再次出手，以2860元/平方米的楼面地价收获金牛区金泉街道163亩地块，即如今的龙樾熙城。

（截止2016年11月30日，北京城建在成都的拿地情况表）

对拿地节奏较慢的说法，北京城建认为在2010年首次进入成都后，公司需要一定的时间了解熟悉市场，因此花了较多时间与业内同行交流与学习。

3、 总部有没有对成都公司下达拿地任务？明年的拿地计划是怎样的？

由于在成都主要通过招拍挂方式拿地，因此除了上述已开发的地块外，北京城建暂无其他土地存量，目前正在成都密切寻找合适的新地块。另外，公司总部并没有设置紧张苛刻的拿地时间表，要说压力也是成都公司自己给自己的。

实际上，今年公司参与竞拍过两宗主城区土地，但由于各种原因未能实现拿地，如果明年有符合考核指标的大地块，公司会以积极的态度去争取。

4、 两个成都项目，一南一西，虽然都不在核心区域，但大体上与成都城市发展方向及楼市热点相符合，接下来的拿地计划将如何选择地块？

地段、交通、配套，是公司拿地参考的硬指标，其中，地段主要着眼于成都主城五城区。北京城建认为，目前成都还并未形成特大型城市，主城成熟地段还有一定的开发空间，并不像北京的房地产市场只能在郊区进行，因此地段对于成都市场来说依然具有极强的吸引力。

5、 成都2个项目都是以“龙樾”二字开头，这在北京城建是一个什么定位的产品系？在成都还会不会有其他产品落地？

龙樾系属于北京城建最高端的品质改善产品，在北京、重庆、成都、青岛等地均有所布局，在所有产品中龙樾系占比达30%。除了龙樾系，北京城建还有府系、悦居系这两个产品系。府系定位于首改产品，主要在北京有项目呈现；悦居系多以回迁房、两限房的形式呈现。

在成都未来的项目开发中，北京城建依然将主打高端改善产品龙樾系，府系及悦居系暂不会在成都布局。

6、 对比一期产品，龙樾熙城二期产品最大的变化是四房产品占比非常大，不担心市场难以消化吗？

提高二期的四房产品占比，实际上正是通过龙樾熙城一期的销售情况以及客户调研情况分析而来。在一期产品销售过程中，公司会根据每批次去化速度最快及最慢的户型进行分析，了解市场需求，比如客户对园林、景观、二胎房等居住需求，最终经过研讨推出二期的四房产品。

因此，可以看到龙樾熙城二期产品有两个比较特别的卖点：一是空间尺度，所有产品均为大开间、大面宽设计，其129平方米户型，可以做到16.8米的超大面宽，使客厅、餐厅、三个卧室均可享受中庭景观，这样的尺度在目前市面上的同质产品中比较少见；二是项目诉求的全生命周期概念，即可自主改造的空间设计，客户可根据家庭人口结构的变化对客厅空间进行功能调节，在大客厅、书房、客卧之间自主转换。

（龙樾熙城二期129平方米户型图）

7、 据我们了解，北京城建商业开发和运营经验并不特别充足，龙樾熙城的商业占比达到了55%，会不会有很大难度？

北京城建在商业地产开发上的经验确实并不多，仅在北京持有几十万平方米的商业物业，包括总部办公楼、住宅底商等，运营的独立商业项目也不多，位于北京的特色性社区商业步行街北京城建?金粒街算是之一。不过公司正在加大商业地产的发展，对新增商业项目，商业地产事业部将从源头上提前介入，提高拿地、策划定位、招商、设计跟进、定制开发、运营等一体化运作能力。此次龙樾熙城的20万方体验式商业的运营与打造，即是北京城建在商业地产开发方面发力的表现之一。

据了解，该项目将由北京城建与一家上市商业公司合作开发，打造为集中体验式商业项目。目前两公司已签订框架协议，并制订了初步方案，目前工作正在推进中，后期将签订正式协议并发布公告。

8、 北京城建有比较多的大型体育项目、公建设施的建设工作经验，这些技术会否在住宅建设上采用？

大型项目的施工经验，主要为公司的房地产开发业务带来了两方面的优势，一是建造质量上，二是建造理念上。由于开发过多项大型奥运工程如奥运村、国家体育场工程等，北京城建具有丰富扎实的现场施工经验，并直接接触到前沿的建造技术。

（北京城建集团施工总承包的国家体育场“鸟巢”工程）

实际上，在以开发商的身份进入成都之前，北京城建就以施工单位的身份参与过成都多个住宅项目的建造。龙樾湾项目的前期施工，公司也是与其他建筑施工单位合作，但沟通终究不比经过长期磨合后的自己的团队顺畅，于是在龙樾湾后期及龙樾熙城中，公司都直接启用旗下的施工队伍进行作业，并且将一直采用这种“自己人”方式。

另外，在承接大量奥运工程的背景下，北京城建有较强的建造技术为新型房产开发做技术支持。如北京城建研发中心在考虑建造钢结构的住宅产品，以达到抗震性好、施工垃圾少、施工噪音小、工期快等优势，这便来源于奥运工程的建造灵感。如果进展顺利这种新型产品可能在成都出现，而这种新技术或将成为北京城建的差异化竞争优势。

9、 北京城建的业务线很多，房地产业务所占比重及其在公司地位如何？

对于公司未来的业务战略，北京城建的官方说法为“正在加大房地产业务比重，打造‘一体两翼’的发展格局，即以房地产开发为主体，以持有型物业和对外投融资为两翼，做大房地产业务。”

实际上，今年，北京城建已连续在南京、郑州等城拿地，继续向二线城市做大规模。据了解，北京城建正在以青岛、成都、重庆、南京、三亚为重点拓展区域，进行土地监控，择机获得土地，暂时并不考虑进入三四线城市。

10、接下来，北京城建在成都有怎样的战略计划？有没有短期目标？

尽管公司进入重庆的时间早于成都，但目前已经停止在重庆拿地，反而对成都市场表现出更大的兴趣。接下来北京城建会加快在成都的发展步伐，并逐步向城市中心城区渗透。对于在成都的发展目标，北京城建计划未来用五年时间，进入成都销售额前十。