阳光城广州并购吞地 南沙塞纳河畔暂停销售后续待考验

近日，被阳光城集团收购的南沙塞纳河畔宣布暂时停止对外销售。据了解，南沙塞纳河畔原名为逸涛雅苑，在广州楼市上并不起眼，甚至此前有网友评论说该楼盘质量差、无预售证偷卖、产权年限严重缩水等。而目前由阳光城通过收购股权的方式接手了该项目，并预计2017年初才重新恢复销售。

而这并非阳光城在广州南沙的第一宗收购案例，包括2016年6月30日向广州广晟海韵房地产有限公司收购南沙开发区环市大道北地块，以及7月15日向太古房地产收购南沙开发区进港路太古地块，至此，阳光城已是第三次收购广州南沙项目，其于广州南沙总计投入27.36亿元获取项目。

但上述楼盘存在的历史问题，在接手后阳光城仍将面对各种困难。业内人士分析指出，并购项目后重新组建团队、当地市场潜在风险的预估以及并购项目历史问题将对该项目的后续开售带来考验。

阳光城收购南沙塞纳河畔

闽系房企南下吞地 并购撬开广州大门

受央企、龙头房企、本土房企等夹击下，外来房企在寸土必争的土地市场显得越发困难。除了土地竞拍上进行同台竞技，股权收购也成为外来房企进入市场一大途径。近段时间以来，房地产企业股权及项目的转让收购事件明显增多，不少房企为扩大规模获得土地而收购资产。

其中闽系房企阳光城，今年内新增项目规划建筑面积1075万平方米，投资金额合计357亿元，投资力度显著回升，其中通过股权收购方式增加的项目金额占比达到51%。

在南下布局的版图中，阳光城“傍上”了南沙的“大地主”，从而打进广州市场。

早在8月9日，阳光城发布公告称，公司拟以3.66亿元收购广东博鸿投资有限公司持有的广州南沙经济技术开发区逸涛雅苑房地产有限公司90%权益，将间接持有广州南沙9宗商住用地，面积达29.59万平方米。

来源：克而瑞地产研究报告

再加上之前6月30日向广州广晟海韵房地产有限公司收购南沙开发区环市大道北地块，以及7月15日向太古房地产收购南沙开发区进港路太古地块，至此，阳光城已是第三次收购广州南沙项目，其于广州南沙总计投入27.36亿元获取项目。

值得一提的是，在经历11月底的土拍大战，如今南沙地块的楼面价更是刷新至1.5万元/平米。土地竞拍的结果也反映房企争夺市场的激烈程度。

克而瑞地产研究报告分析指出，阳光城通过收购的方式拿地，一方面可以避开公开市场的激烈竞争，降低企业扩张成本，通过收购的方式阳光城成功进入了广州；另一方面收购项目能够快速推出市场，为企业带来业绩增长。

阳光城总裁张海民曾透露，收购的项目回报率明显比直接在土地市场拍地高，因此收购将成为阳光城获取项目的一种方式。

广发证券的研究报告认为，阳光城通过股权收购方式增加的项目金额占比达到51%，获取资源理论毛利率达到了56%，而同期招拍挂渠道获取的项目平均毛利16.4%。但仍需考虑到收购项目的一些历史遗留问题，平均开发期较长等弊端。

“通过并购的方式来间接获取土地，优势在于可以回避拿地过程中虚高成本的风险，但难点在于如何识别并购项目的价值。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析指出，从实际情况看，并购过程中不仅要结合地产周期走势，而且并购项目后重新组建投资团队和管理团队还需计算潜在的成本，以及当地市场出现的潜在风险。

“收购虽易 盘活却难”

房掌柜调查发现，阳光城在收购逸涛雅苑房地产有限公司后，后者开发的项目南沙塞纳河畔目前已暂停对外销售。

“项目暂时已卖完，具体新推货量具体开盘时间和价格均未定。”塞纳河畔项目销售向房掌柜透露，通过合作，目前阳光城已接管负责项目销售部分的工作，未来预计将推出B3至B9栋住宅，届时购房签合同也是跟阳光城进行签约。

房掌柜在阳光家缘上查阅得知，南沙塞纳河畔（别名：逸涛雅苑）最近一次是在2015年8月17日拿到四期A5、A6、A7、D2栋的预售证，项目销售提到即将推出的B3至B9栋住宅目前仍未拿到预售证。

南沙塞纳河畔取得预售证一览

从网签情况来看，南沙塞纳河畔在2015年全年共网签355套，网签均价7724元/平方米，去化率为38.2%。从楼盘销售情况来看，南沙塞纳河畔去年仅排在15位，价格也远低于全区网签均价（10661元/平方米）。而到2016年，南沙塞纳河畔仅消化了125套，去化率升至44.5%，但全区排名跌至30位，网签均价7824元/平方米，大幅落后全区网签均价（12491元/平方米）。

从目前南沙住宅成交市场来看，如南沙滨海花园、万科南方公园、南沙保利城、时代云图等均是大型房企打造的知名楼盘为主导，而南沙塞纳河畔在当地销售表现并不突出。

“可能项目知名度低或市场认知差，逸涛雅苑房地产有限公司难以经营才会接受外来房企的收购。”广东中原地产项目部总经理黄韬表示，阳光城接手南沙塞纳河畔在盘活楼盘和推广仍有一定难度。

据阳光城收购逸涛雅苑房地产公告显示，逸涛雅苑房地产所持项目包括位于南沙区雅苑第6期-第14期的商住用地，土地证总面积达29.59万平方米。今年1-4月逸涛雅苑房地产营业收入1.15万元，净利润-490.19万元。截至4月30日，逸涛雅苑房地产资产总额13.82亿元，负债总额19.57亿元，净资产-5.75亿元。而在本次交易中，阳光城为逸涛雅苑房地产承担连带担保责任，金额不超过9.1亿元。

此外，有业内人士还提到，如果外来房企在收购当地项目存在很多藕断丝连的问题，如业主或者当地居民等进行干扰，此类并购项目后续推进的工作就很难开展下去。

值得一提的是，广州广晟海韵房地产旗下的项目也曾出现各种问题。其中广晟海韵星洲早在2014年在尚未取得《商品房预售许可证》的情况下，却向购房者收取一万元筹金，而遭到房管局的查处。同年，广晟海韵兰庭更因施工问题导致附近小区路发生塌陷事件。

阳光城竞得位于南沙的广州广晟海韵房地产有限公司49%股权得以打开市场，但后续对楼盘推进运作上仍面临考验。

“外来房企通过并购进入本土市场，需要避开弊端才能达到共赢局面。”合富辉煌研究院顾问黎文江表示，阳光城想要立足广州，后续仍需看推出的产品能否适应市场。

“从实际情况看，阳光城参与并购项目在强化在华南市场的投资同时，也能够给当地培育一个更好的团队。”严跃进还补充到，并购的后续难点在于广州房地产市场的成长性不如一些热点一二线城市，所以并购后如何提振项目的溢价空间很关键。

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