福州11·21土拍为何备受瞩目？这三大悬念即将揭晓

自福州国土局11月1日集中推出15幅地块以来，业内外对11·21的土拍期待值即up出新高度。

首先，本次土拍采用了新的“限地价、竟无偿配建”方式；

其次，本次土拍将集中推出437亩地块，其中不乏市中心优质地块，势必引发各大房企争夺大战；

再次，10月以来购房者观望情绪浓厚，土拍的结果会不会动摇购房者的观望态度，或将成为接下去福州楼市的风向标之一。

2016.11.21土地出让（各地块优劣势对比）

11.21土拍三大猜想

Q1福州周边旧改项目多数即将完成拆迁，市区土地是否即将迎来集中放量时期？本轮土拍后，哪些板块将成为下个热门板块？

从目前土地出让的规模来看，包括此次出让的地块，虽然幅数较多，但多为小幅地块，商住用地总建64万方，加上之前推出的76.59万方，本年总供应也仅140万方左右，相比年均250万方的成交量来说并不多，与年初公布的100公顷住宅的供应计划也有一段距离，所以后续继续大量放量并非没有可能。

从目前福州整个城市规划来看，五区尤其靠近市中心一带，待开发的土地并不多，而旧城改造成了土地供应的唯一通道，这正是城市发展的重要环节，所以未来旧城改造地块仍将是土地供应的主要部分，至于是不是所有的旧改区都能成为热门，这要看区域的规划发展与客户需求的匹配度如何，从目前旧改的几个主要区域来看，排尾红星、三叉街等都具有不错的地段和配套环境优势，客户对区域的认可度也比较高，如果有较多开发量的话，未来注定会成为热点。

Q2本次土拍是新政出台后福州首次土拍，“限地价、竟无偿配建”方式对参与竞拍房企产生什么样的影响？

本次土地出让选择的是“竞配建”的方式，实际这种拍卖方式在福州并非首次，在12年和13年均采用此方式成功出让过，此方式不同于南京、杭州等出现的“熔断机制”，看似限制了地价，但通过竞拍配建房依旧提高了土地成本，这种所谓的限定也就失去了原本的意义。另外，因土地成交的可参考案例增多，本次土地出让制定的起拍价也更接近市场行情，按50%溢价率计算已逼近或超过现有周边地价，给开发企业的抬升空间并不大。

Q3近年来，闽系房企在全国房企中异军突起，在全国攻城掠地，在福州大本营这些房企土地储备是否充足？同时，此次的土拍哪些地块将更受追捧？哪些开发商积极性会更高？

? 房企缺地已经不是一时之事，尤其在福州，受制于近几年土地供应的限制，加上外来企业的进驻，典型肉少僧多的局面，前几年该现象还并未凸显，因为很多企业都有早期较多的储备地块，而随着近几年的开发，很多企业的老本都陆陆续续开发完，而又拿不到新的地块，导致很多房企面临土地储备严重缺失的局面。

? 9幅地块中受关注最高的注定是奥体和连潘地块，这两个板块本身就是热门，也是很多企业和地王的集中底地，追捧度必然最高。

? 一种是本土实力较强的企业，为实现市场份额的占有率，拿地欲望会比较强，另外，依托其开发实力和品牌，拿地也更具优势；另外一种可能就是想要进驻福州的外来房企，看好福州房地产，又急需在福州布局，可能会不惜成本拼一下。

除了以上三大猜想外，本次土拍从政策层面看，积极响应了政府号召，加大土地供应量，土地供应比往年高，集中度也更高。在地荒的情况下，也有不少开发商从二级市场获取土地，受现阶段楼市影响， 将不会出现8·11土拍中地王频现的现象，房企激进拿地的情况也将出现一定的缓解，对本次土拍也将持谨慎态度。