六年乐古浪 悦榕集团以住宅项目入蓉遇“水土不服”

以度假酒店享誉全球的悦榕集团，成都首个项目却遭遇了滑铁卢。2013年拿地入蓉，首次在中国试水住宅的悦榕集团仍未度过水土不服的阵痛期。开盘一年有余，销售备案45套，悦椿、悦榕两大酒店呈现更是遥遥无期。

销售惨淡 两个月挂零

作为悦榕集团旗下运营成熟的旅游地产品牌，成都乐古浪项目位于温江寿安镇，总占地上千亩，一期投资除了以悦榕庄、悦椿两大度假酒店作为运营核心之外，还囊括了300多亩、70年产权的高层住宅项目，以及国际教育、医疗、商业等配套。

据乐古浪成都现场销售人员介绍，2015年7月首期住宅产品开盘，1、8号楼对外销售，其中八号楼为精装，均价约为6500元/㎡，一号楼为清水，均价约4500元/㎡，面积段在58-115平米。项目主推一期1、8号楼58—115平方米住宅，户型包含套一58㎡，套二79㎡、80㎡，套三115㎡。

截止目前，乐古浪成都项目在透明房产网上的备案数据仍为45套。来自中成房业数据显示，该楼盘仍有383套房源可售，这意味着，在过去15个月时间中，乐古浪成都仅销售了45套房源。中成房数据统计显示，自2015年12月起，乐古浪每月销售房源套数皆在个位数徘徊。尤为典型的，2016年7月和8月，单月销售数据“挂零”。

从施工现场的情况看，1、8号楼两栋住宅房源皆已封顶（总18层），预计明年交付，目前销售数量并未过半，乐古浪成都面临库存压力可见一斑。

项目1、8号楼施工外景

同比温江区域内产品，乐古浪项目销量上存在巨大差距。“温江在售的区域主要分为两个板块，新城区和老城区。新城区在售项目10个左右，月均去化量在150套左右，以刚需改善产品为主。”中成房业负责温江片区一位策划透露。

乐古浪区位图

“项目本来就并非主城项目，属于比较偏远的符合城市边际需求的项目，现在的销售状况还是正常的。”乐古浪·成都相关负责人表示。项目所处寿安镇距离温江主城区约20公里，距离都江堰、青城山分别约28公里、24公里。现场销售介绍，目前购房业主所享受到的还是场镇配套。

乐古浪成都项目定位太高是其销售缓慢的一个原因。21世纪不动产成都区域分部总经理刘兴宇表示，同比温江区域5000元/㎡均价，项目并没有价格优势。并且项目区域内环境和配套与温江同比也有落差，悦榕集团首次进入成都做住宅开发，经验有所欠缺。

他认为，项目所处的温江寿安镇，不具有养老旅游的基础。都江堰一位做旅游地产的业内人士也认为，项目所处区位与自然资源是桎梏其发展的主要因素。

长于酒店住宅首开 开发节奏缓慢

在国内，许多人知道悦榕还是缘于其在全国多个主要城市运营的十家度假型酒店。成都乐古浪是悦榕集团在中国打造的首例住宅产品。从2013年至今，项目通过公开土地拍卖累计获得土地325亩。

乐古浪大事记

1 2013.2.20

温江区寿安镇吴家场社区八、十组 / 87亩 / 楼面价567元/㎡ 住宅用地

2 2013.6.14

温江区寿安镇百花社区7组、吴家场社区8、9、10组/ 124亩/ 楼面价567元/㎡ 住宅用地

3 2013.12.10

温江区寿安镇百花社区（陈家桅杆附近）/ 78亩 / 楼面价885元/㎡ 商业用地

4 2014.9.26

乐古浪·成都体验中心正式对外开放

5 2015.2.16

温江区寿安镇百花社区七、十组、吴家场社区九组/ 36亩 / 楼面价1020元/㎡ 商业用地

6 2015.7.25

乐古浪·成都开盘 主推1、8号楼/58-115平度假精装住宅

一位接近成都乐古浪的知情人士透露，悦榕集团入蓉之初并没有打算拿温江的土地打造项目，最初看好的是金融岛的土地，打算在岛屿做度假酒店。后来却一举拿下温江地块。对于乐古浪成都项目的择址，也有业内人士表示匪夷所思。

“悦榕集团选择温江寿安镇还是看中区域历史人文资源，相邻的陈家桅杆是中国建筑史上的代表作品，在景观建筑设计上会与陈家桅杆有风格上的呼应。”负责乐古浪景观设计、成都基准方中建筑设计事务所建筑师王建明解释。

早在2010年，悦榕集团与相关政府签订投资协议，而后在选址和规划、市场调查、产品设计等方面做了大量功课，直到2013年2月悦榕集团通过公开拍地，拿下温江寿安镇地块，正式进入成都。

从开始酝酿到项目亮相，悦榕集团用了五年的时间，从亮相到首批次产品推盘，乐古浪成都用了近一年。按照乐古浪的话来说，第一个产品非常关键，不像国内一般项目那样走短平快的模式。

乐古浪成都酒店所在地块实景

观察员近日走访项目发现，已获得的300多亩地块上，目前已推出面市的1、8号楼已经接近完工，项目预计打造悦椿、悦榕酒店地块已打围，地块被野草覆盖，无施工痕迹。乐古浪成都相关负责人透露，项目酒店业态仍然在调整规划中，悦榕集团对项目整体呈现周期并无明确规划，酒店调整后方案至少在2017年春节后（2017年2月）会有定论。

王建明表示悦榕集团是一家比较具有实力的外资开发商，开发理念与本土企业不同，在成都第一个产品还是希望回归于设计、回归于本质，做一个好作品，所以整体节奏比较缓慢。

定位存疑 市场需要培育期

既不在城市，也不在景区，地理上的尴尬让乐古浪成都在定位项目时呈现出了摇摆之势。从一开始，乐古浪就打出异地度假计划、1.5居所、闲适居住社区等附加属性作为其抢占市场的杀手锏。

所谓“1.5居所”即兼具第1居所的居住性和第2居所度假性的复合居所。而作为产品附加价值，乐古浪成都业主还可以享受到一定年限一定次数的全球悦榕庄酒店的免费入住资格。

对乐古浪成都所宣传的卖点，原碧桂园酒店集团副总经理、现魔方（中国）生活服务集团副总裁陈驰表示度假产品的重点还是落到产品，不会以增值服务作为买单理由，对销售作用效果有限。“虽然乐古浪这种度假模式在国外很火，但这种理念进入国内还需要一定市场培育期，中国人的价值观念不一样。”

受制于区域大环境及首批次产品销售触礁，悦榕乐古浪成都的首秀显得并不乐观。另一方面，业内人士猜测，来自都江堰、青城山区域的竞品压力和成都库存高企的酒店形势，悦榕所长的度假型酒店入市将面临很大压力。

据STR新增供给报告统计，成都目前有22间酒店5687间客房正在建设中，截至2016年5月成都的客房新增供给数量在基础上增加了30%位居全国第三，仅低于三亚的57%与长沙的33%。

陈驰表示，成都整个酒店行业的状况并不是很理想，加之酒店开发时间周期长，资金投入大。项目所处的温江寿安镇，与城市距离比较近，当天往返比较容易，所以对比峨眉、青城山等竞品，缺少停留理由，贸然入市风险较大。

据他了解，一般打造一个酒店项目时间周期在3-4年。他猜测，乐古浪·成都的操盘策略应该是用首批次刚需产品以快销方式回流现金，并将收益投入到后期悦椿、悦榕两大酒店开发和配套中，最后带动区域整体发展。

“作为外来开发商，贸然进入一个区域会出现一些水土不服的情况。悦榕应该选择与本地开发商合作，这样做出来的产品会更接地气，市场接受度会更高。”一位不愿透露姓名的业内人士表示。

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