从3万 到2万5，从精装到毛坯，绿地CBD住宅大调整

精装修、开盘均价3万元，这是绿地CBD住宅的置业顾问们早已经释放的信息。

可就在这两天，绿地CBD住宅的产品方案大调整。调整后，预计均价2.5万元左右，毛坯房！

最近， 济南房地产市场大事儿不断，绿地产品、开盘价调整背后也一定有大事儿。

济南楼市观察猜测，背后原因无非有两种：要不是ZF施压了；要不是3万的开盘价市场接受度一般，主动调整。

即便如此，2.5万的开盘价，也几乎是济南普通住宅里面最高的，济南老百姓能接受吗？你觉得值吗？

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关于开发商

绿地集团，国内地产巨头，世界500强，尤其是“超高专业户”，国内很多城市的超高都是绿地的。

济南现在的第一高楼绿地中心是绿地开发的，未来济南第一高楼CBD420米超高，也是绿地开发。这次开盘的CBD住宅地块，就是与CBD420米超高捆绑出让的土地。

绿地是一个混合持股型的企业。

公司第一大股东，是管理层组成的合伙公司，名为上海格林兰投资企业(有限合伙)；但第二大股东上海城投和第三大股东上海地产集团都是上海国资委控制，两者合计持股比例超过第一大股东。

因此，绿地自称“不存在控股股东和实际控制人”。

绿地很大。但在产品美誉度方面，不如绿城、龙湖、万科等。绿地在济南的产品以刚需为主。这次推出的绿地CBD住宅项目，会怎么样呢？

区位

工业南路以南、解放东路以北

绿地CBD住宅的案名，叫“绿地山东国金中心.中央公馆”，有点小拗口。

它在济南区位，是济南老城区与高新区之间，工业南路以解放东路之间。

绿地CBD住宅，在济南CBD核心区内的东北部，头顶着CBD的光环。

CBD在哪儿？很多老百姓有认知误区。

提起济南CBD，很多济南老百姓第一反应是在经十东路沿线，比如万象城、中弘广场。

那里确实是CBD，但却是CBD的最南端。

CBD南起经十东路、北到工业南路，东西分别到奥体西路与华阳路。

CBD最核心的区域，在解放东路以北，五顶茂陵山的正东侧1.5公里左右。而绿地CBD住宅，在核心区的东北方向。

绿地CBD住宅首开的是B12、B13地块，在奥体西路与新泺大街交叉口西南。

交通、配套

1、交通

绿地CBD住宅项目，目前交通状况一般。

奥体西路在修R3线，几乎不通行；新泺大街还没有打通至CBD。工业南路、解放东路属于主干道，但通行能力远不如经十路。尤其是解放东路，向东到奥体东路就成了断头路，被省立医院东院堵得死死的。

在未来规划上，CBD核心区的交通可谓“集万千宠爱于一身”。

这里规划有3条地铁线。R3线已经动工，另外两条是M1线和环线。

M1线和环线还没有明确的时间表；R3线2020年前后就能运营。

2、周边配套

商业配套

CBD目前是个大工地，区域内的商业配套很少，绿地CBD住宅周边的商业生活配套更是匮乏。

范围大一些，在CBD南部的省博物馆地下，大润发已经营业；在绿地CBD住宅交房时，CBD南部的华润万象城应该已经营业。

在高新区核心区，有银座、万达、丁豪、美莲广场等，距离绿地B12、B13地块2公里左右。

另外，在规划上，CBD核心区有大量的商业、商务产品。这里是新的商业、商务中心，乃至是新的城市中心。

B12、B13地块自身，也配套有大量商业产品。

医疗配套

东南方向不远处就是省立医院东院，基本能满足医疗需求。

学校配套

绿地CBD住宅自身没有配建学校，这是一个遗憾。

在CBD片区内部，有一宗国际学校用地。原则上来说，国际学校是供国外人的子女使用的，周边小区能不能上学是未知数。

除了这个国际学校，CBD内貌似没有其他教育用地。

距离B12、B13地块较近的学校，是奥体中路学校。但在这个学校是高新区，而CBD属于历下区。

总之，学校配套目前让人比较迷茫。按说是历下区，加上CBD的光环，学校应该是“高大上”，但现在还没有明确的信息。

绿地公园配套

目前无。

但在规划上，CBD绿化档次很高，有东西、南北两条绿化轴线，而绿地CBD住宅距离两条轴线都不远。如若规划实现，这里会是全市绿化最好的一个片区。

小区外敏感因素：

第一、绿地CBD住宅的未来，直接取决于CBD核心区的未来。

这个不是不利因素，只是一个很重要的变量。如果这里真的成为“中央商务区”、绿化就如规划，那对周边住宅升值是重大支撑。

坦白讲，CBD核心区的位置稍微偏北了，与经十路沿线的商务区相比，地理优势不大。

第二、B12、B13地块以北1.5公里处是东新热电厂，4.2公里左右是黄台电厂。

（从CBD核心区看北部，大烟囱很碍眼）

第三、B13地块西北侧有一个公交场，可能会有公交车停放。

产品有哪些该注意的？

绿地在CBD以捆绑方式拿了19块地，其中13块为居住用地。居住用地的楼面地价在6100元至6600多元之间。

绿地计划首开的是B12、B13地块。来看一下各地块的具体位置：

B12地块，共5住宅栋楼，294户。另有一栋2层的配套商业楼，在2号楼和5号楼之间。

小区主出入口在南侧，出入口有一个高8米的落客大堂，应该比较大气。

小区的车库出入口，在4号楼西侧。

除了3号楼，其他各栋楼底层都有配套商业。小区配套商业面积有5300多平。

1号楼东单元东户3至8层大寒日日照时间不足2小时，为居住公寓。

B12号楼规划图：

B13地块，共有8栋楼，505户。

B13组团的大门、车库、商业规划，与B12类似。

需要另外注意的是以下几点：

小区换热站的位置，在3号楼和6号楼之间。

1、2、3、4号楼都有日照时间小于2小时的居住公寓，甚至有小于1小时的。

另外，前面说过，小区西北侧规划有个公交枢纽场。这个枢纽场有顶棚，规模也应该不是很大。

另外，补充一句：

有小伙伴吐槽绿地CBD外立面有点丑，但这不是最终版本。

根据规划局最终公布的工程规划许可，这个立面的色彩、形式，如与CBD色彩专项规划矛盾，须深化完善，保持与CBD风格协调。

户型

在B12、B13地块中，32层的高层都是两梯四户，两个电梯以连廊连接；其他是两梯两户。

B12地块户型面积在80至140平之间，B13地块户型在105至160平之间。主力户型面积是125平和140平的。

分楼栋看，B12地块是这样的：

B13地块是这样的：

户型整体比较方正。不做过多解读了，来上几个图：

140平四室两厅两卫：

32层高层的125平三室两厅两卫：

公摊方面，32层的公摊为26%，其他高层的公摊为23%。

另外，在户型面积方面，上面的户型并非最终版本，后期可能会根据测量调整。

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——全文完——

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