合肥市区盘降6552元/㎡！国家公布房价降了！调控不放松！

2016年还有11天的余额，刚好今天国家统计局发布了最新的全国70个大中城市住宅销售价格变动情况，再加上17日南开大学发布的《中国城市家庭住房消费调查报告(2016)》，调查结果显示合肥房价风险全国第二，大家最关心的问题来了：2017年合肥楼市又将怎么走?房价是涨是跌？

01、最新官方数据 合肥房价11月环比下跌0.1%

12月19日，国家统计局发布了70个大中城市住宅销售价格统计数据。

其中，合肥11月房价环比下跌0.1%，同比上涨47.6%。

又对其中15个一线和热点二线城市11月下半月房价变动情况进行了统计：

作为15个热点城市之一的合肥，11月下半月环比0增长，整个11月房价环比下跌0.1%。

其中，上海、杭州、合肥、厦门、深圳5个城市11月环比均呈回流趋势;北京、成都环比持平;天津、南京、无锡、福州、济南、郑州、武汉、广州8个城市环比仍呈上涨趋势。

02、数据说话：12月合肥降价最狠小区top10

☆跌幅前十名中蜀山区两个，高新区两个，瑶海区两个，庐阳区两个，新站一个，包河一个。蜀山区和高新区是九区跌榜的前三名，其中悉尼阳光降了4248元/㎡，跌幅将近23.20%;金凯花园降了6552元/㎡，跌幅将近22.24%。

☆瑶海区的秀珍大厦是第十名，降了1812元/㎡，跌幅接近13%。

03、房价是怎么"降"下来的？

从合肥楼市实际的表现来看，在过去的一个月，相关部门也是严格执行“相关指示”，以求实现11月房价不能环比上涨的目标。

不给市区新房涨价、三县也被控制

控制合肥房价的最好方式就是直接不让涨价，从合肥物价局近期公布的多盘备案数据来看，所有市区备案的新房价格都没有上涨。

除此之外，三县的新房价格也已经被控制，开发商无力备上高价，个别备案的高价盘也不得不撤回重新备案。

不给之前推出的高价房源签合同备案

根据不少购房者的反应，10月份买的新房到现在还有不少没有签合同，而不给签合同的这些房源价格好像也是不低。

而在经历多天的“0备案”之后，合肥楼市12月8日和9日两天内突然放出备案，两天内连备1360套房源，不过这次的数据则显得“套路满满”。这样做的目的或许就是为了完成“11月房价不能环比上涨”的目标。

4000元/㎡楼盘也备案

除了上面猜测的两个原因之外，让部分“特价房”备案也是被看作有效拉低房价的一个重要手段。

近日，合肥某知名自媒体人曝出高新出现4000元/㎡以下楼盘，包河高铁板块还有6000元/㎡的楼盘。

11月份多数楼盘加推遇阻，可入市的均为低价盘。12月份，包河区高铁板块集资小区高铁花园近两天就备案一百余套，均价6000元/㎡左右房源。

除了高铁板块的低价盘，高新和滨湖同样有2000—3000元/㎡的楼盘可用作拉低合肥市区的整体均价。

04、房价真的降了吗？

我们可以从区域来看这个问题：

三县：价格"降"了 但寻求另外溢价方式

限购政策出台之后一下把不具备在市区购房的购房者挤到了三县，一定程度上加剧了三县楼市的火爆，房价当然水涨船高。

不过，自从合肥"限价"以来，三县有些改变我们应当看到：

①由于肥西限价非常严厉，一万以上不给备案。区域内某盘在之前的高备案被撤销，取而代之的是与首开相同价格的再次备案价，不过该盘一是采取个别房源备到超低价拉低整体均价，其他房源价格都1万出头的做法，二是有收取号头费的嫌疑。

②无独有偶，肥东某盘也是采取相同办法拉低均价达到区域内"规定的"10528元/㎡，同样也通过收取号头费的方式为自己寻求高溢价。

市区：约15盘房价被"按死"

市区楼盘的动静可以说非常小，基本上大多数都选择捂盘待售静观市场变化的做法。

从备案来看，市区楼盘并没有出现新房降价现象，只不过是停止继续增长而已。

05、两大方面看明年合肥房价走势

年底已至，市场释放出的信号也许能帮助我们更加冷静地对明年楼市整体方向做一个预判，本文主要从两大方面来分析(如果小编有表述的不当的地方还请各位看官多多指正，我们共同交流)：

购房者趋于理性

近期开

根据霸都楼市统计，上周共有5个楼盘进行集中加推或首开，其中，2家纯新盘，分别位于长丰和肥东;3家老盘，2盘位于新站，1盘位于政务，加上政务区某盘推出161套40年精装小户型公寓，上周共计有1067套房源入市。

对于现在的合肥楼市来说，很多人都明白整体局势偏惨淡，最近的市区动静有点小，可以说除了新站和政务个盘推了40年小公寓，大家是几乎按兵不动的状态。

不过，详细来分析近期的开盘会发现：

观察

1、在开盘现场明显感觉到客户对于价格较高房源的抗性正逐渐明显。不论是市区还是三县，高于区域均价的项目去化情况并不理想。

2、随着价格的上涨，长丰、肥东来到1.3万甚至更高的价格，已经消磨了购房者的热情，“日光盘”现象锐减。

3、从最终的开盘结果来看，整个合肥楼市各盘之间分化明显。市区(以新站万元盘为代表)的楼盘都卖的不错，对于刚需来说最主要的就是便宜，在市区，万元以下楼盘十分难觅，造就了新站万元盘一片火热朝天的景象。

4、根据最近的开盘情况和区域内部项目的动态来看，三县，尤其是长丰和肥东许多盘更是出现了蓄客难的问题。毕竟对于三县1.2W+的价格，购房者很多内心还是不愿意接受。

5、17日的某盘开盘仅有200多组客户，但是实际推出房源却有300余套，客户量与推出房源量没有持平甚至还少，该盘依然选择开盘。投资客的撤离，竞品的“威胁”，客户的流失，再加上碍于相关部门“不得捂盘惜售”、“备案/拿到销许多少时间要开盘”等规定，就不得不硬着头皮开盘。

6、从小编与现场的购房者交流来看，现在的大环境下已经很少能见到投资客的身影，只有极少一部分自住兼半投资性质的去买万元低价盘，最主要的其实还是自住。

房企拿地热情不减

土拍结果

11月30日、12月16日合肥分别进行了一场土拍，均是以"摇号"方式进行。两次土拍依旧吸引了不少房企参加，小编根据这最近的两次土拍总结出了一些特点或者说是趋势：

观察

1、房企拿地热情不减。11月30日的土拍吸引了近90家房企参与，12月16日的土拍吸引了50多家房企到场参与。

2、越来越多的外地房企欲进军合肥。不仅在合肥有多个项目的品牌房企屡次出现在土拍市场，近两次土拍还有众多外地房企参与，拿地热情依旧，看好合肥楼市，外来房企欲借助机会布局合肥。

3、土地新政效果明显：两次土拍出让的14块土地没有一块地成为区域新的地王。

4、地价依然高企。从2次土拍来看，房企拿地价格并不低，在16号的土拍中，4宗地块楼面价超12000元/㎡，瑶海区E1611号地块楼面价与区域楼面价地王相当。

虽然如今合肥土拍限制单价、楼面价，并且采用摇号卖地，各种手段都用上，地王是没了，但是地价还是很高，依然处于高位。地价并没有彻底被抑制，依然很高，而未来售价虽然不及区域同品质、同类型项目最高备案价，但是售价也不低。

(2016年各区地王)

5、越来越多房企进驻合肥。更多的开发商进入合肥市场，也将带来更多的新模式、新产品和新服务，合肥未来市场多样化趋势不可阻挡，新的竞争形势、竞争环境势必要重构。

6、地王依然高位站岗。从10月份合肥再没有出现地王，合肥土地市场已经开始降温，而从此次土拍的结果来看，地价已经得到控制。当然，地王将在较长一段时间内难免高位站岗，急于入市必定会受影响。

06、2017年，合肥楼市怎么走？

楼市动荡的2016终于要过去了，这一年我们目睹了合肥由楼市火热，政策宽松到限贷、限购政策陆续出台，再到限房价、限地价......对楼市持续关注着的你是不是会感慨2016的复杂多样性?

中央定调明年楼市

12月17日的中央经济工作会议中，中央明确表态，要促进房地产市场平稳健康发展：

1、房子是用来住的、不是用来炒的

2、加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制

3、既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落

4、严格限制信贷流向投资投机性购房

5、要落实地方政府主体责任，房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，提高住宅用地比例，盘活城市闲置和低效用地。

6、特大城市要加快疏解部分城市功能，带动周边中小城市发展

7、加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展

8、加强住房市场监管和整顿，规范开发、销售、中介等行为。

9、去库存方面，要坚持分类调控，因城因地施策，重点解决三四线城市房地产库存过多问题

此次定调，明年楼市走向已经非常明确：未来一年走势基本是趋稳的。"防止出现大起大落"也就是说不会出现大幅降价，毕竟主要是求"稳"。

明年一季度后或迎降价潮

对于明年楼市走向，百瑞网资讯主编王敏也表达了一些看法：

1、现在还不是楼市最冷的时候，毕竟今年大多数开发商都吃的很"饱"，目前还能坚挺一段时间，估计在明年一季度，也大概是上半年之后市场将最冷，那个时候市区的一些开发商顶不住了肯定会有一些暗降行为。

2、今年拍了不少的高价地，未来1.8万、2万+的改善型住房将非常多，购房者选择面更大，一些楼盘可能会打到95折的折扣。

3、虽然现在来看政府在强制将房价压制着不往上继续大幅增长，但是地价并没有"拦腰斩"，从土地出让的这些高地价来看，未来房价依然是高企的。

同策咨询资深经理肖月表示：

1、明年一些高价地项目出来之前市区房价估计将处于一种"滞涨"的状态，直到这些高价地陆续入市，后期房价可能会被带动一部分，再往上涨一些。

2、不过依照目前政府对房价限制的严厉程度，之前的高价地项目何时能够入市也成为房企的难题，我们猜测如果政府明年对备案价还这么严格不放松的话，一些小型房企会不会出现向政府要求退地退款的情况。

3、或者政府不愿意放松对备案价的压制，会不会对这些房企进行一些补贴，不然这样房企根本没办法正常销售。

小编有话说

结合目前合肥楼市真实的市场情况来看，小编认为：

房价不涨的时候就是专门留给刚需的上车机会，需要买房的刚需也别再观望等着明年降价，万元以下的刚需盘真没什么降价可能。从今年土拍的结果就能知道，未来万元以下的盘已经不多了。

对于想在合肥投资房产的购房者：

1、肥东、北城风险相对最高，毕竟区域没有什么实质性的利好支撑高房价;

2、新站的二手房价高不建议入手投资，万元左右新盘有一定投资价值，但是要做好长时间不会有很大涨幅的打算，毕竟区域未来主打刚需产品。

相对值得投资的房源有这样几种类型：

1、政务区的学区、品牌比较好的、或者市区急售的二手房;

2、价格在1.5万左右的市区新房;

3、繁华大道板块万元以内房源。

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