元旦后，环京楼市将暴涨还是暴跌？

文｜叶书利

元旦后环京房价走向，近期出现了两种较极端的观点：一种观点正在传播放：元旦后房价将大幅提价，主要代表为外部销售；一种则认为，元旦后环京房价可能暴跌。

在壹书生看来，两种都是“情绪化”宣泄。

壹书生认为，元旦后至明年秋天十九大期间，环京房价轨迹将以稳为主。

元旦后，房价要暴涨？

近期，在“环京团购社群四”内，一位壹粉就此图向壹书生询问：元旦后，环京房价将大幅提价，怎么看？

对于此，壹书生直言：

1. 这是常用的销售欺骗用语，以达到情绪化恐吓购房者，引发购房者恐慌性购买的目的。而一旦购房者下单，至于元旦后的情况如何，销售员已达到目的，其余就不管了。

   现实中，环京楼市，类似的欺骗性营销已成常态。

2. 元旦后，环京房价不存在大幅提价的基础；

   目前处于调控期，在调控期内，任何暴涨的城市，皆将被强行拉进“趋稳轨道”。这个时候的房价，不能以“市场规律”来解释，而应以“讲政治规律”来阐述。

   在强调控期，如果环京房价继续不讲政治，涨幅再次加大，新的加码调控必然跟进，从而最终将不讲政治的房价拉进“趋稳轨道”，从而让房价必然“讲政治”。

   此外，强调控期内，可以预计，环京周边的天津、北京等热点房价也会趋稳，甚至全国热点城市房价也会如此。在京津及全国热点城市房价趋稳的大背景下，京津包围下的环京房价在情绪上也难以“风景独好”。

   所以说，元旦后，环京房价不存在暴涨的可能性。趋稳才是大方向。

   元旦后，房价要暴跌？

   16日结束的中央经济工作会议中强调：“房子是用来住的、不是用来炒的”。基于此，将“加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制”。

   在此背景下，近期有壹粉在环京团购社群内向壹书生询问，中央经济工作会议的精神是否意味着，元旦后环京房价将暴跌？

   壹书生认为，元旦后，环京房价将以稳为主，也不存在暴跌的可能性，原因在于，除了调控的利空之外，接下来，还包括下述利多消息支撑着环京价值区域楼市基本面：

   1、2017年是都市圈化年；

   同样在16日结束的中央经济工作会议中强调：“特大城市要加快疏解部分城市功能，带动周边中小城市发展。”

   也就是说，房地产下一个重点是都市圈化。

   昨天的文章中已提及，2017年是都市圈化年，目前深圳、上海与北京等三大特大城市皆发布了自己的都市圈化战略，只是区别在于，深圳与上海的都市圈化战略由地方推动，而北京的都市圈化战略便是中央主导的京津冀一体化。

   单从这个角度来说，2017年也是环京价值区域的机会。

   2、2017年是京津冀一体化落地关键年；

   从京津冀一体化的角度，2017年是关键落地年，大量政策红利将围绕副中心及北京新机场两大政策源而释放。

   此前，壹书生已提及，7日，七部委联合印发的《加强京冀交界地区规划建设管理的指导意见》中明确规定，“强调创新规划管理体制，交界地区有关县（市、区）的总体规划及专项规划由省级统筹编制，并加强与北京城市副中心、北京新机场临空经济区等规划衔接。严格控制城镇开发强度，开展交界地区整体城市设计，有序推进新型城镇化。”

   此举意味着北三县与副中心一体化以及北京新机场周边区域的一体化规划将择机面世。此外，平谷线、S6、廊涿、新机场南高速、新机场北高速、新机场线以及空港新区规划、北京政府搬迁通州等，都将按照中央于2015年4月30日出台的京津冀协同发展纲要中的规定：京津冀一体化在2017年取得实质性进展。

   此背景下将对环京价值区域楼市形成实质的政策托底支撑。

3. 土地供应受限；

   壹书生在此前文章中已明确道，接下来，环京价值区域土地供应已严重受限。

具体来说，近日，国家发展改革委、工业和信息化部、国土资源部、环境保护部、住房和城乡建设部、水利部、国家林业局七部门联合印发《加强京冀交界地区规划建设管理的指导意见》（以下简称《意见》）。

《意见》中指出：“严格控制城镇开发强度”。

壹书生已对此提醒道，早在2015年7月24日，国务院副总理、京津冀协同发展领导小组组长张高丽在当天举行的京津冀协同发展工作推动会议指出，要全面落实好《京津冀协同发展规划纲要》，对重点地区要统一规划，强化土地供应管控，严格城镇开发边界，防止在北京周边地区盲目搞房地产和炒作房价。

紧接着的2015年8月31日，河北省住城厅联合河北省国土资源厅下发《关于促进我省北京周边地区房地产市场平稳健康发展的通知》。该通知对环京城市在京津冀一体化中的城市定位给出了明确的答案：环京周边城市，打造规模适度、职住合一、生态优美、生活便利、成本低廉、宜居宜业的首都卫星城，不建“睡城”和“围城”。

基于此目标，严格控制地产开发和人口规模便成为必然。

因此今年2月15日，河北省政府下发《关于印发河北省居住证实施办法（试行）的通知》。在通知明确道，廊涿等环京城市可择机实行积分落户。详情可见2月18日的文章《廊涿等地为什么要择机实行积分落户，“户震”将怎样冲击环京楼市？》。因此廊坊各地买房落户正式官方式叫停了。实际上操作层面在去年下半年左右便停止了。

除了控制人口规模，控制地产开发也是必须之举。

2月26日，河北省政府向各地下发了《关于化解房地产库存促进房地产市场健康发展的若干措施》。该措施明确指出：“加强北京周边房地产管控。加强对三河、大厂、香河、涿州、固安、崇礼等县（市、区）房地产土地出让和市场交易的动态监测，及时分析研判市场变化情况，有针对性地调整管控措施。强化规划建设用地管理，严格控制新增建设用地用于商品住房开发。按照建设以首都为核心的世界级城市群要求，合理确定城镇功能定位，划定生态隔离空间和建设用地增长边界，优化用地布局结构。”

土地供应控制了，意味着供应少了，而环京的人口涌入才刚开始，因此中长期来看，房价如何控制得住？

此时《意见》中再次强调“严格控制城镇开发强度”，只是延续了自去年7月24日以来的观点。而这些逻辑的源头则是去年4月30日出台的《京津冀协同发展规划纲要》。

值得注意的是，此观点意味着中长期来看，环京价值区域土地供应减少，以强化了房价刚性上涨的压力。

事实上，今年下半年开始至今，环京价值区域就已陷入“有钱买不到房”的危机中。

4、货币环境仍收紧偏松；

虽然美元加息加大了人民币加息的压力，但鉴于中国经济基本面仍疲软的事实，中央经济工作会议中明确道，2017年，“货币政策要保持稳健中性，适应货币供应方式新变化，调节好货币闸门，努力畅通货币政策传导渠道和机制，维护流动性基本稳定。”

说白点就是收紧偏松。

事实上，目前中国货币仍属总体宽松期，明年也难以改变此局面。在货币总体宽松的背景下，又面临人民币对外贬值，避险压力更大，因此包括环京价值区域楼市仍是不错的避险选择品。

5、环京价值区域人口仍在持续涌入；

从大北京人口流动来看，以后的人口流动趋势是：北京控，环京增。

君不见，北京为了赶人，各级政府已分层下了政治任务。但鉴于北京的吸引力及经济L型转型下三四五线城市加速沦陷，大量人口仍往北京走。在此情况下，大量新增外来人口，将不得不涌向环京，以作为落脚之地。同时，北京高企的房价以及京津冀交通一体化的推动，也助推了环京人口的增速。

而在楼市，人口增长的区域，新增需求便在相应增加，因此房价便有支撑。

6、调控的目标也不是暴跌；

2003年以来的历次调控目标，皆为“遏制过快上涨”，而不是降房价。

此外，16日结束的中央经济工作会议中也强调：“既抑制房地产泡沫，又防止大起大落”。

总体来说，元旦后环京房价仍以稳为主。切记下面两个节点时间：

A,明年秋天十九大前，调控难放松，房价总体趋稳；

B,明年十九大时，如果届时经济基本面仍稳，调控可能会持续到2018年两会，以”讲政治“的稳方式迎接2018年政府换届期的到来；如果届时经济恶化到中央管理层的底线，调控便可能逐渐放开。相应地，房价便可能就此稳中趋涨。