郑州高新区这锅夹生饭，能否焖出香喷喷的高新城？

前 言

高新区始建于1988年，是郑州最早规划的新区，但上世纪九十年代中期后，高新区慢慢没落，成为一个失败新区的典型。

直到2009年美境开始进入高新区，美境菩提均价不到5000元/平，项目获得成功；

后2011年升龙进入高新区，升龙又一城均价5300元/平左右，住宅卖得相当好；

2013年正弘数码港在高新区开盘，住宅开盘价7500元/平，开盘即清盘；

同年万科城开盘，巨大的体量，每次几乎开盘即清盘；

后恒大连摘高新区地王，恒大翡翠华庭开盘均价已接近万元。

高新区就是这样又一次重生，并重新规划建设高新城！

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高新城的概念规划

高新城的发展思路是“产城融合，布局合理，功能完善，品味提升。”

高新城的规划范围是西四环、绕城高速、连霍高速、科学大道合围区域内，现有建成区、北部生态区、西流湖休闲创意区共同构成高新城。

高新城规划设计初，除了高校及中小学教育外，还有诸如格力电器、腾讯大豫网这类实体经济，规划的还有天健湖公园以及CBD商务区等，但CBD商务区一直未见任何动静。

高新区的房产购买者，从最早只有地缘性客户，发展到现在，已经得到很多中原区、金水区外溢客户及荥阳上街大量置业者的青睐，房价也是一路飙升，一度超过三环内的中原区、二七区等。

整个高新区楼盘众多，在售项目30余个，各个项目都是地铁+学区的鼓吹，迷了置业者的眼，要想在众说纷纭中找到心仪的楼盘，本文带您追根溯源，拨开迷雾，看见背后的真相!

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高新区的优势

1、产业带动人口

全区各类企业已有3000余家，规模以上工业企业众多。河南省国家大学科技园、国家863中部软件园、威科姆国际生态软件园等众多产业园区为这里的科技创新和人才引进提供了强有力支撑，日后高新新城会吸引更多的企业单位进驻，提供更多的就业机会。

郑州大学、河南工业大学、解放军信息工程大学、郑州轻工业学院等大学聚集于此，给高新区添了一个高校云集的光环，而每年从这里走出去的大学生数量更是可观。

2、教育资源相对丰富

郑州目前整体优质教育资源匮乏，新区更甚，而高新区的教育资源却脱颖而出，在刚需人群买不起金水区优质学区房的情况下，高新区是个教育性价比较高的城区，郑州外国语中学、郑州中学、郑州市五十八中等名校也成了吸引置业者的重要指标。

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高新区的劣势

1、商业配套匮乏

高新区目前的商业只有一个科学大道上的丹尼斯，规模小人又多，大量的住宅项目更是加剧了人们对商业的需求，所幸几个大项目都自带商业。

但后期正弘高新数码港50万方的商业、保利文化广场的商业等等，12月15日郑州第五座万达广场正式落地高新区，这些商业的建成运营将逐渐满足高新区人民的日常所需。

2、公立医疗资源不足

高新区的公立医院只有郑州市中心医院分院和郑州第二人民医院的分院，其他的基本都是一些私人诊所。

3、通达性是最大的短板

郑州火车站到高新区有直达的地铁和公交，进出市区主要经科学大道瑞达路、西四环等，但还是给人以孤岛的感觉，随着高新区近几年人气的聚集，拥堵的状况仍在加聚，高新万达落地谦详钱隆城，科学大道的交通状况可谓雪上加霜，高新区急需几条跟主城区相连的东西向道路。

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高新区的机遇在哪里

1、教育方面

说学校多，其实名校就那么几所，其他学校也是以新建学校为主，教学质量暂时不能见分晓。未来三年，高新区将新建12所学校(其中含一所国际学校)，启动建设1个青少年宫项目，这些学校的落地，将会提升高新区整体的教育资源和水平。

2、交通方面

东风西路、农业西路以及新龙路的通畅将会大大缓解科学大道北三环的交通压力，以及常西湖区域的道路建设通畅也会分流部分路网的压力。

而原有的公交线路已经不能满足高新区日益增加的人员需求，目前，千呼万唤的地铁一号线延长线通车在即，弱化了高新区西北区域居民到市区的距离感。

后期还有八号线、九号线，落地后才能真正改善整个高新区的交通状况。

3、生态环境

高新区一直在不遗余力地进行环境建设，除了湿地公园之外，还加强了索河、须河、贾鲁河“三水绕城”的生态水系，以及西流湖、沉沙池、滨河公园大型生态公园及动漫主题公园的建设，使建成区绿化率高达40%以上。

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高新区的房地产现状

目前高新区的楼盘可谓是遍地开花，楼盘品质也是参差不齐，下面主要从四大板块为您深入解读高新区的房地产现状。

西流湖板块

以西流湖为中心，西三环东西两侧，南到农业路高架，北达北三环高架，东抵亚洲最大的铁路编组。该片区最大的优势是3环延线距离核心城区更近，交通还算方便有地铁1号线、多条公交、BRT以及快速路环绕，有西流湖公园、雕塑公园、绿谷公园3大公园；

这个片区是高新区、惠济区、金水区、中原区交汇的位置，行政上分别属于中原区和高新区管辖，因为是各区交汇的位置而并非某个区核心发展的区域所以在历史上一直处于被遗忘的位置。

周边没有大型商业，后期可寄希望于华强的商业，教育只有寥寥几个幼儿园、小学和中学，更是没有知名学校。

1、健达西西湖（建议放弃）

位于化工路与瑞达路交汇处向西100米路南，占地28亩，小区设计仅有3栋楼，总户数618户。健达西西湖目前在售79-136平米房源，均价13000元/平米。

最大的优势也就是位置了，项目北临化工路，农业路高架的上下桥道起始段就在小区门口，在方便的同时也会带来噪音和粉尘的影响。

地铁1号线2期化工路站，在建中，距项目约3.2公里，相当远了。项目内在也不行，地面还规划有地上停车位，基本没有绿化可言，阳台是砖垒的，经适房的水平。

开发商是郑州健达房地产有限公司，之前开发过京广路建达世纪园了，世纪园项目曾经因违规被当时省长点名查办过，网上还能查到09,10年还有业主与关于世纪园的房产证问题与健达打官司。

健达西西湖虽说目前手续齐全，但中途多次停滞，很不靠谱。这么好的位置600来套房卖了这么多年还没卖完真的能说明问题。

2、建业富力五龙新城（精装）（建议放弃）

位于五龙口南路与冉屯东路交叉口，是广州富力地产与建业集团共同开发的综合体项目。总占地778亩，总建筑面积350万㎡，有购物中心、会所，教育体系、住宅、办公等多形态物业。目前在售89-116平米房源，整体均价16000元/平米。

开发商是富力、建业和易居合资成立的郑州建业高新置业有限公司，由富力操盘。

优势在于3环内距离主城区近；而且富力原本就是精装出身；自身商业和华强城市广场的商业能带来一定的便捷性。但是不利因素也不少：

内部规划：高容积率4.68舒适度不行；另外楼栋布局朝向也不太好，正南、正北基本没有；

梯户比高：2梯4户设计的很少，大部分都是2梯5户、2梯6户，高梯户比无疑降低了电梯的快捷性与舒适性；同时，高梯户比也造就了奇葩的刀把户型。

外部环境：露天型的五龙口污水处理厂；火车编组站，噪音影响；交通，东风路尚未打通，地铁8号线暂时也未落地。

3、碧桂园西流湖地块（值得关注）

7月20日，碧桂园与高新区管委会进行了高新区西流湖B7片区合村并城改造签约，占地3500亩的超大项目。据了解安置房主要集中在化工路以南，同时开发用地一期也位于化工路以南。

一期的住宅用地容积率在3.0-3.5之间，按照碧桂园的风格精装修入市，一期的产品定位基本是品质刚需。

项目南侧就是常西湖市级新兴板块，北侧是成熟高新区；地铁和公共交通相对便利；西流湖的生态环境；碧桂园整体开发，有利于整个区域内的品质提升。

梧桐街延线

该版块成熟较早，周边工厂多环境太差，早期进入高新区的小开发商也多数在这个区域，五证不全的不在少数。

该版块主要又分为瑞达路区域和长椿路区域，瑞达路附近是高新区较早成熟的区域，周边配套比较成熟，又有郑州中学和郑州中学附属小学，所以周边基本上都是打着学区房名号的各种小开发商小楼盘；

长椿路上则是临近地铁1号线二期，又有长椿路小学，所以是地铁+学区，但是请注意到地铁站点的距离以及的周边的学校划片问题。该片区不建议购买。

1、祝福红城（建议放弃）

祝福红城位于高新区农业西路与云杉路交会处向北100米，开发商是郑州祝福房地产开发有限公司，整个项目占地650亩，规划建筑面积180万方，目前五期在售，房源面积为约为89-116平米，均价12000-13000元/平米。

项目主打学区+地铁，签约省实验小学和郑州八中；到地铁1号线2期工程梧桐街站的距离为1.2公里，到化工路站的距离为1.3公里，距离不算近。

周边环境一般，项目东侧距离中原制药厂较近，周边有工厂和仓库，售楼部西侧就是安置小区。产品一般，部分楼栋北户、暗卫、梯户比等问题不再一一列举。

总结下来，地段一般，开发商一般，产品一般，物业更是一般，但是傍上了名校的大腿，这一切仿佛都不是问题。

2、朗悦公园府（建议放弃）

朗悦公园府位于高新区科学大道与雪松路交会处南500米，160万方，属于高新区秦庄合村并城项目 ，一期9栋楼，户型有76-160平米的两房、三房、四房户型，其中以89㎡的居多，目前处于前期咨询阶段。

朗悦的第一个盘就是超大体量的北里村、大里村改造（公园道1號），有锦艺血统但并不是纯正在锦艺集团旗下；

朗悦公园府距离地铁一号线二期工程梧桐街站点距离1公里左右，冬青街有BRT与科学大道对接，交通还算方便；

周边被厂区、产业园等单位环绕，华晶金刚石公司、产业园、高新区热源厂以及距离本案2公里左右的天然气发电厂，项目东南侧直线距离1.5公里的中原制药厂等，影响生活环境；

户型产品也是延续了公园道1号的赠送面积，对于这点就一句话：羊毛出在羊身上！

3、江山爱丁堡（建议放弃）

位于瑞达路合欢街交汇处西300米，总占地比较小只有15亩左右，容积率3.5，英伦建筑风格的两栋楼，一栋公租房，一栋住宅，产品有77平方米两房、88平方米小三房、120平方米大的三房，均价9600元/平。

项目位置还不错紧邻瑞达路，北侧有科学大道出行方便；

属于高新区传统居住区，生活配套完善，紧邻郑州中学和郑州中学附小，东侧不远还有一个市政绿地；

离药厂实在是太近了；小区面积过小，根本没有规划、景观可言。现在交过首付的已经维权多次，没有太大进展；五证不全，一直处于内部认购状态。

项目开发商爱丁堡置业，是江山地产下属子公司，江山地产是郑州成立非常早的开发商，1994年就已经成立，据说江山路就是因此命名，之前开发过江山文苑、江山名典等项目。目前北环文化路的四季广场也是江山地产开发，也因证件不齐，长期处于内部认购状态。

4、中益7囍（建议放弃）

位于冬青街与银屏路交叉口东南角，一共46亩，6栋27层的高层，户型为59-74平米两房、87-112平米三房，清盘均价12800-13000元/平

离郑州中学比较近；项目离地铁1号线太远，远期规划的地铁8号线瑞达路科学大道站，距离也有1.3公里；自身基本无配套；

虽然目前五证齐全，河南中益置业有限公司做塔吊出身，第一次拿地开发，在郑州也没有其他房地产项目，未来会面临质量、物业、交房等等问题，小开发商、唯一楼盘、持续内购，这类项目建议放弃。

5、帝苑学府（建议放弃）

帝苑学府项目位于高新区瑞达路樱花街交叉口向东100米路南，一期主要为别墅、多层、已交房入住，二期由4栋高层1栋小高层6栋多层1栋商业组成，共818户。位置最好的小高层和多层都不对外出售，只内部认购，对外卖的只有高层，69-92㎡两房，89-123㎡三房。

位置不错，周边配套比较成熟，项目北门对面即是郑州中学（重点中学），南门西侧为郑州中学附小，但是郑州中学不确定能不能上；

整体而言这个项目就是个奇葩的存在：1993年拿的地，产权年限只剩47年；本来这块地就是别墅旁的空地、绿地，开发商看楼市火爆，就把这空地扒拉出来再开发开发。

6、基正盛世新天（建议放弃）

位于西四环与梧桐街交汇处，占地329亩，总建筑面积45万平方米。由多层、小高层、高层、复式组成的。目前推出三期，81-88㎡、95㎡房源，价格待定。

紧挨着西四环，自驾便利；从项目最北面出发到地铁1号线梧桐街站约500米，还是很方便的；项目的南侧就是长椿路小学，长椿路小学在高新区还算一个不错的学校。

环境不好，工业化气息浓厚，西侧临着西四环，而且西四环未来规划的是高架桥，噪音、扬尘的影响不可避免，北侧是郑州燃气发电公司，东侧是宇通集团的零部件生产厂，南侧是郑州起重机厂；

开发商也是名不见经传，一期二期都入住N年了房产证才办下来，三期也是批证非常慢。这个项目自2008年启动，300来亩地到现在还没开发完，由此可见开发商实力一般。

7、理想名家（建议放弃）

位于高新区西四环和药厂街交汇处东北角，占地15.7亩，总建筑面积3.7万方，共3栋26层左右的高层，286户。其中1#、3#是2梯4户，2#是2梯3户。

容积率不是太高，楼栋梯户比尚可以；户型也不错，基本上都南北通透，方方正正；距离长椿路小学只有100米的横向距离。

周边环境一般：西侧临西四环，南侧、东侧均有工厂，北侧有燃气发电厂，和基正盛世新天一样，西四环的噪音以及头顶上的高压线是项目的硬伤。

开发商是郑州中盟文化生态旅游开发有限公司，注册地位于上街，股东之一是河南志强置业有限公司，注册地同样位于上街，在上街许昌路与金华路交汇处开发有楼盘：理想名城。

2015年6月从郑州基正手下抢到的这个地块，当时基正盛世新天的沙盘上已经明确标注了这块地属于他们的后期地块，然而事实再次证明：没有土地证之前的承诺多么不靠谱。

科学大道沿线

科学大道是目前高新区发展最早、最成熟的区域，高新区的热点区域，也是目前高新区价格最高的区域。从2010年美景菩提到2012年的升龙又一城2013年的正弘高新数码港，如今的金科城、西四环的万科城等都集中在科学大道沿线，可见这个片区的价值。目前的问题是项目多，人口密集，随之而来的交通压力大。

1、金科城（值得购买）

位于科学大道与瑞达路交汇处东南角，金科地产郑州首秀项目，瓦屋里城改项目，共分为五个地块：一期地块、安置区、后续2个地块和商业地块。总占地380亩，总建筑面积108万方，一期192亩，12栋洋房，13栋高层。目前一期北园已售罄，南园由6栋高层6栋洋房组成，预计2017年3月推出。

高新区核心位置，配套齐全，紧邻高新区丹尼斯，未来高新数码港的50万商业（明年年底开业），项目自身规划有2万方的商业街区，为后期生活提供了很大的便利；高新区本身的教育配套不俗，项目自身的教育配套规划有3所幼儿园、2所小学。金科洋房是以多赠送面积为主，比如赠送的有花园、全明地下室、退台、露台等，而高层户型中大多以三开间朝南的设计为主，采光好和舒适度高，少量两梯六户产品除外。

距离地铁1号线较远，后期的8号线会在项目附近；科学大道交通压力大，面临拥堵的风险较大；业主户籍下有适龄儿童入学，享受郑州中学初中部及郑州中学附属学校至少一个入学名额，也就是说有可能是学位房。

2、正弘高新数码港（建议关注）

位于科学大道瑞达路交汇处，总占地近500亩，总建面约170万平方米，有住宅、酒店、商街、商务、公寓五大业态。项目目前剩余3套公寓在售，33-75平米，均价12300元/平米，住宅少量86平米左右房源，均价14500元/平米，100-146平米写字楼，均价8700元/平米，108-340平米商铺房源，均价18000-30000元/平米。

项目地理位置优越，紧邻高新区交通要道科学大道和瑞达路，交通便利；学校是郑州中学和郑州中学第三附属小学；项目东侧临近高新区丹尼斯等，自身50万方商业，生活较为便利。

数码港作为城市综合体，办公、公寓和居住区比较近，尤其是二期，在享受各种便利的同时，居住的纯粹和安静受到一些影响，周边难免会有一些嘈杂混乱。

3、公园道一号（性价比不高，建议放弃）

雪松路与翠竹街交汇处，总占地面积800亩，总建筑面积220万方，整个项目由北里、大里两个地块组成，规划有住宅、商业等。目前在售四期89-161㎡房源，其中89-131平米房源均价15000元/㎡，156-161平米房源均价17000元/㎡。同时V公馆42-80平米公寓在售，均价8300-8500元/平米。

公园道一号主打的是学区+赠送面积，次之地铁+商业。自身配建有郑州朗悦慧外国语中学（民办），签约的有一个名额；

户型设计多为N+1产品，主打赠送面积，单价高了，又没计入产权；

四期离一号线延长线新郑州大学站大概1.2公里，其实不近。

规划中地铁八号线沿科学大道走，离八号线的近一些，不过还要等几年，附近公交车也相对稀少。

4、高新区保利文化广场（值得关注）

位于郑州高新区银屏路、雪松路、枫杨街及科学大道合围地块，住宅、公寓、写字楼、商业街区。占地286亩，总建筑面积约125万方，建筑限高200米，建筑密度40%。

项目的商业以公寓为主，余量做底商，包含保利旗下的多个文化品牌，如保利拍卖、影院、书城、艺术展览中心以及保利总部大厦等，未来以自持为主。

项目占据郑州高新区科学大道沿线的核心区位，周边大学林立、交通便捷，地块紧靠金科、正弘、美景等知名大盘；

目前地块内已经基本平整，围挡已起，按照初步规划排布，靠近银屏路一侧为小高层产品，靠近桃花里路一侧为高层产品，面积以90㎡左右为主，其中靠近桃花里一侧会出现部分底商；

整个开发周期需要3-5年时间，高新区目前并无标志性商业，而科学大道瑞达路又是高新区的咽喉部位，住宅比较集中，对商业项目还是有较高的期待。

5、谦祥钱隆城（建议放弃）

位于西三环科学大道向西200米，占地1500余亩，总建筑面积约400万平方米，由福晟集团和谦祥集团联合开发，当前地块 3# 4# 5# 6# 估计约800套房子，面积区间67--124平左右，目前前期认筹中。

西三环、北三环等城市主干道，又紧邻科学大道，交通比较方便；周边配套相对成熟，绿谷公园，莲花公园（环境好），丹尼斯等；引进华中师范中小学，3-18岁一站式教育。

大型的城中村改造，容积率4.5，有点高；两房67-78㎡，两梯六户，舒适度不高，三房88—124㎡的两梯四户，双核心筒设计；小户型占比高，整体定位偏刚需。

6、万科城（精装修）（可以关注）

科学大道与西四环交汇处西北角，总占地约1600亩，总建筑面积约320万方，涵盖住宅、商业等多种业态，其中商业配套约50万㎡，签约华中师范大学附属小学。万科城五期89平米小三房在售，均价12700元/平米；另推出一期小世界B座公寓，房源面积为21-33平米，均价9300元/平米。

项目位于天健湖公园旁，高新新城板块，远景规划不错，万科的远郊造城能力不用怀疑。

单来说下目前五期的情况，万科地块被轻工业学院一分为二，一期-三期和四期-七期属于两个组团，一期-三期相对地铁一号线（科学大道站点）并不算太远，距离在可接受范围之内，但是4期-7期则距离较远，五期在轻工业学院西两公里处，近绕城高速，周边商业配套设施匮乏。

7、大正鲲府（可以关注）

大正鲲府位于科学大道和须水河东路交叉口向南200米，也就是万科城对面。总占地863亩，总建筑面积150万方，一期占地面积132亩，建筑面积42.5万方。一期规划8栋洋房，10栋高层，高层76㎡两房，94-117㎡三房，洋房122-158㎡四房。

比较靠近万科城一期，位置还算可以，周边有须水河等，环境比较不错，首批房源是高层和洋房；

周边路网发达，西四环、绕城等环状快速路通达全城，地铁1号线延长线、8号线紧邻项目；

万科城商业街，满足业主日常生活所需。项目内规划有一所小学、一所中学，一所九年制学校。

开发商情况：郑州容大房地产开发有限公司，股东是来自许昌的河南正大房地产开发有限公司。开发商想借此项目树立标杆进入郑州市场，产品设计还是挺上心，但地市开发商首次入郑，普遍表现不佳，主要是资金实力方面，尤其是体量还不小，对开发商是个考验。

莲花街沿线

科学大道以北区域厂区较少，靠近高校区、沉砂池，环境不错，但商业等生活配套偏少有待完善，道路还有部分在施工状态，莲花街东段楼盘距离地铁一号线延长线较远，无法享受地铁带来的便利。

1、恒大城（精装修）（值得关注）

莲花街与银杏路交叉口北500米，郑州恒大城占地面积1200余亩，总建筑面积逾135万方。项目首期开发地块面积60亩，建筑面积近14万方。由7栋20-26层的瞰景高层组成，产品户型涵盖两房、三房、四房。目前在售一期86-142平米房源，均价14800元/平米。

恒大城是恒大在高新区继翡翠华庭之后的又一作品，与新合鑫置业合作开发。首开地块3.5容积率、纯高层密度小、较宜居；签约郑州大学实验小学，东侧是枫杨外国语；南侧不远远就是沉砂池和莲花公园；项目自身规划有会所、商业街，科技附加上配备有新风系统等。

目前周边没有主干道，缺乏公共交通，出行较为不便；一期的东南方向规划了一个社会停车场，噪音尾气多；产品方面1#、2#、3#小户型一般，没亮点，且南户对东西户采光影响较大。

2、荣邦城（西雅图）（建议放弃）

位于莲花街与牡丹路口、河南工业大学东侧。总占地面积约576亩，总建筑面积约96.3万平米；由10栋6.5层花园洋房、4栋15-17层小高层住宅、20栋18-33层高层住宅（不含安置区）和2栋近100米的写字楼组成。项目目前高层和洋房均有房源在售，其中洋房150-180平米,均价15000-18000元/平米；高层82-111平米,均价13000元/平米。

项目配建有冯特国际幼儿园和华中师大附小，教育配套尚可；小高层，密度低，产品在高新区比较稀缺。位置中规中矩，向西距地铁1号线河南工业大学站约1.5公里的距离，比较远；之前因为建筑质量、小孩上学、契税等问题有过维权，后期物业服务也没有任何优势。

开发商是河南省明瑞置业有限公司，股东为华诚荣邦地产股份有限公司，华诚荣邦是平顶山一家公司，在平顶山开发过的项目中出现过很大的问题，比如电梯关人、水泵压力持续过高存在随时爆管等情况。

3、谦祥万和城（目前房源建议放弃）

长椿路与莲花街交汇处北100米，项目总占地461亩，总建筑面积约128万方，总体规划建筑40余栋，由五个地块组成，涵盖高层住宅、商业、写字楼等多种业态。

目前在售住宅为140、185平米，均价13500元/平米，LOFT房源面积为35-55平米，均价9400-9800元/平米，带装修的平层公寓，房源面积为26-50平米，均价8800元/平米，另有50-300平米商铺，均价21000-27000元/平米

地铁1号线2期河南工业大学站距离谦祥万和城约500米，北侧为连霍高速，周边有多条公交线路，虽然项目距离市区较远，但整体交通出行便利；自身配建了创新实验学校（含小学区和中学区），与北师大中国教育创新研究院合作创办。

福建系开发商的作品，郑州人民再了解不过；前期业主反映物业水平一般。

开发商谦祥集团始于福建，源自于福建万嘉泉投资有限公司，于2012年开始运作谦祥·万和城项目。现在谦祥集团在郑州布局的项目有万和城、兴隆城、钱隆城、 江山城。

4、翰林国际城（建议放弃）

位于郑州市高新区长椿路与莲花街交汇处东南角，总占地面积约570亩，总建筑面积达90万平方米，由四个组团组成。目前在售87-159平住宅，均价14500元/平米，在售47-52平公寓，平层均价7200元/平，毛坯loft均价9700元/平，带装修loft均价11000元/平。

邻地铁1号线站口，快速公交BRT站交通便利； 北侧为河南工业大学，西侧为郑州大学，二期东侧是高新区外国语小学，一期南侧是高新区外国语中学，但是这两个学校跟郑州市外国语学校没有关系，只是高新区配建的两所学校而已。

开发商是本土开发商，河南绿城（不是杭州绿城），以前开发的有建设路桐柏路的绿城数码大厦、金水路中州大道的绿城水岸名郡、南阳路黄河路的绿城mini，基本上也是一个中小开发商，建设质量、资金实力、物业管理可能存在风险。

5、裕华满园（建议放弃）

西四环与莲花街交会处，总占地约80亩，总建筑面积约35万平方米，由6栋34层高层2栋33层高层一栋29层公寓楼共9栋高层组成。裕华满园目前一期房源已售罄，二期处于前期咨询中。

这块地是“飞地”，即完全的净地，没有安置区，行政隶属高新区，但是却是中原区林山寨改造的补偿用地，所有这块地的原住居民直接安置到林山寨改造项目即裕华光合世界，这也就造成了整个裕华光合世界的可售商品房极少，并且是安置房和商品房混合在一起；

项目容积率高，人口密度大，居住舒适程度不高，另外项目临近西四环和连霍高速出入口，车流量非常大，噪音和尾气非常多。

开发商裕华置业公司先后开发了裕华文汇、裕华文清、裕华文锦、迎宾路3号、裕华广场、千鹿山、国金花园、丁香郡、裕华满园等近二十个楼盘，这个公司感觉和之前提到的江山地产有共通之处，在本土开发商中成立时间长开发项目多，但是成绩平平，鲜有能拿得出手的项目，千鹿山画瓦事件更是业内奇葩。

6、糖果时光（建议放弃）

位于高新区西四环与莲花街交会处西北角，总建筑面积为8.6万方，住宅仅4栋高层，项目目前住宅在售62-106平米的两房、三房，均价9800元/平米。

项目北临锦和公园，南距湖心岛500米；金地物业，也是这个项目最大的优势了。

处于连霍高速出入口附近，大车、货车等较多，对居住有一定影响；

项目开发商为荥阳本土小开发商，实力有限；5号楼22层以下是公租房；距离地铁一号线延长线河工大站1.8公里，而且之间没有公交；周边生活配套缺乏，未来较长时间内生活不便利。

高新区的公寓

高新区的公寓项目要再次单独说一下，目前有公寓的项目有Solo特区、龙汇国际、丁香郡、石佛艺术公社、正弘高新数码港、公园道1号、保利文化广场、万科城、谦祥万和城蘑菇公寓、翰林国际城双气公寓、龙鼎创富中心、新芒果春天双糖公寓。高新区公寓供应量非常大，竞争激烈。

对高新区的公寓产品主要由如下几点看法：

1、公寓50%的首付资金压力大，商水商电生活成本高，后期交易税费高；

2、高新区大量的住宅供应，会对未来的公寓租赁市场产生巨大的冲击；

3、周边生活配套尚未发展成熟，尤其是西四环沿线；

4、租赁客群的局限性，除了高校学生就是周边企业员工，高校学生能否承受公寓高租金是个问题，毕业生多数又涌入市区；而企业一般都为员工提供宿舍，几乎很少有租房需求，尤其是公寓。

5、对于高新区公寓产品的出租目前是不看好的，后期要等；第一要等地铁一号线和八号线通车；第二要等周边规划是需要时间去发展的，另外公寓也靠商业的带动，而目前高新区的不完善的商业并不足以支撑如此大体量的公寓产品，在这个位置投资公寓要长线，选择大开发商的靠谱产品。

结 语

总而言之，高新区这锅夹生饭很多东西在上世纪八十年代开始已经框定了它现在的命运，后来人只是有些地块，在项目上进行有限的调整腾挪。

高新区短期内，焖不出香喷喷的那锅高新城米饭！

高新区里大多数高大上项目落地时间不明，已有的众多工厂和小开发商拉低了该区的档次。

虽然近几年各大开发商也为高新区的品质增分不少，但是目前整个高新区的楼盘定位不是刚需为主，建议改善型客户远离高新区。

在高新区置业，我们核心观点还是远离挣钱就走的闽系开发商，选择本地优秀开发商或一线大品牌开发商产品。

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