揭秘2017年5大因素影响房价走势

前言：

回过头来想想，我们总是每到房价涨了，或者跌了之后，才去追那些看得到的短期波动以及政策调控带来的或好或坏的影响，这让我们显得极其被动。

所以，今天我想跟大家聊聊2017年可能会影响房价走势的五个因素，让大家提前做好心理准备。

?Reason 1经济

根据国家统计局公布的数字显示，从1995年至2015年，我国GDP从6万亿涨至67万亿，整整增长了11倍；人均可支配收入从4000涨至29000，20年间增长了7倍。

可以看出，人均可支配收入的增速跟GDP相仿，但是慢过GDP。

很多城市的房价未必可以跑赢GDP的增长，但是它可以跑赢收入的增长，这也就是为什么房价涨得更快的一个原因。

经济增长带动收入增加，也带动财富增长。我们提到过去20年平均增长率10%是GDP的实际增长率，但是如果考虑到通胀，它的名义增长率大概在15%左右。大家不要小看这5%，房价的高速上涨，某种程度上是名义经济增长和实际增长之后产生的一个差异。

?Reason 2利率

从1998年到现在，中国的人民银行给的基础利率走势，跟我们很多的直觉相反：在高增长的经济因素背景下，基础利率高于7%的年份只有三个月，大部分年份中国的利率在6%上下波动。

过去20年，中国GDP平均大概是15%、14%的增长，但是基础利率很少超越7%，这意味着只要你能借到钱，基本上就能赚到钱。

以久负盛名的温州楼市为例。白线是近期温州的民间综合借贷利率，黄线是央行的基准利率。可以看得非常清楚，白线远远高于黄线，基本上整个白线的利率在20%左右徘徊。

什么意思呢？我们的信用卡年化利率月息大概1.5%，年化是18%左右，跟温州民间的借贷利率相仿。而房贷是在下面这条黄线，甚至更低，也就是说你能借到房贷差不多是一个普通人分享利息红利的唯一办法。在高速增长的经济体里面，能以这么低的利息借到钱基本上是能够赚到钱的。

经济和利率，基本是全国普遍性的因素，他们解释了房价的上涨，但是不能解释房价上涨的差异。所以在后面，我们会聊一聊各地房价涨幅不一的原因。

?Reason 3土地

关于土地，大体情况是这样的：

为什么北京的房价这么高？饥饿供地。

为什么上海的房价这么高？饥饿供地。

为什么XX的房价这么高？饥饿供地。

...

当然，说中国整个国家在饥饿供地，这句话肯定是不对的，因为从土地出让开始，我们看到国家的土地供应每一年几乎都出现了大幅上升。那又何来饥饿之说呢？

我们先看一下饥饿供地有哪些条件？

第一，市级政府有长远眼光。这个不是太难吧。

第二，历史负担少。这个就不容易了，因为前任卖的土地多少现任是管控不了的。对于90%以上的地方土地供应可能都是过剩的，财政要有一些盈余，这个其实也不容易做到。

最后就是要有人口流入。土地供应减少之后，如果人口流出速度超过土地减少的速度，饥饿供地还是不起作用的。对于中国来说，百分之六七十的地方都是人口快速流出，20%左右的地方人口能够保持大致平衡，只有10%-15%的地方是人口大量流入。

所以这种情况下，大部分地方想做到饥饿供地其实并不容易。但是有些地方可以做到，比如说北京、上海。

举上海的例子，这是从2003年上海公开招拍挂以来全部的商业土地供应状况。13年下来每一年相应的住宅的销售都是超过土地供应的：每年的住宅销售的面积大概在1500万平方米左右，而住宅类土地供应大概在700多万平方米左右，大概是销售出去住宅的一半。这意味着相应的住宅土地供应严重供不应求，导致上海的住宅价格水涨船高。

那么，如果每年卖掉的住宅都是超过他的土地供应，请问这些住宅哪里来？

秘密在这里：2003年之前的10年里，上海也有土地供应，但相对来说比较混乱无序。这种混乱和无序积累了大量的土地存量，在规范市场之后仍然可以慢慢进入这个市场。所以大家可以看到，过去缩减土地供应，还有这些存量可以帮忙，现在缩减土地供应，房价就会快速上升了。

不过，中国有660个城市，某些城市可以饥饿供地，但绝大部分城市做不到。每一次中央调控都是在勒令各个地方政府严控土地供应。不但土地供应过剩的城市土地供应要求紧缩，那些土地供应不足的城市，包括北、上、广、深和多数中心二线城市的土地供应也受到紧缩，大家查一下过去几年的调控就知道了。

所以现在我们看到，中央改变了他的调控方式，各地因地制宜来调控，这是一个进步。

?Reason 4人口

我们把整个中国的城市大概分为几个部分。

一线城市可以吸引跨区的人口流入。比如北京吸引三北地区的人口流入；上海吸引华东；广州和深圳吸引华南，因为它们都有能力吸引人口的跨区域流动，所以称为一线城市。

二线城市是指省会城市以及一些计划单列市，它对本省的人口有很大的吸引力。比如厦门，吸引力跟福州差不多，甚至比福州更对福建人有吸引力；在山东，青岛对本省人的吸引力跟省会济南不相上下；在浙江，宁波的吸引力跟省会杭州并驾齐驱……

其他的城市称之为三、四线城市：人口流动以基本保持为主，多呈现停滞常态。

我们还是以上海作为样本。从1999至2015年，上海人口整体增长了900万——放到世界上任何一个地方都几乎相当于再造了一座超级大城市。这种巨量的人口流入也带来了对城市对住房的迫切需求。

?Reason 5城市格局

城市的行政级别

城市格局这是一个城市规划的概念，通常是指山河湖海或者地理位置的影响。

在中国，北京和上海这样叫直辖市，属于省级城市，能量却远超省会。杭州、南京等是省会，属于地级城市，但也比一般的地级城市位置要好一点。最后就是普通的地级市与县级市。

在同样的位置或条件情况下，房价跟城市的行政级别是密切相关的。

为什么呢？从城市发展历史来看，人口往沿海流动，人口往大城市流动，这是一个百年来非常正常的地理现象。但是在中国，我们会看到由于行政安排，大量资源向直辖市和省会城市集中，这种改变其实是改变城市的竞争面貌。一个省的省会城市既是本省的教育中心，又是省的经济中心，交通中心、医疗中心、文化中心。越来越多的省会城市把所有省的精华资源集中在本地，所以房价相对较高，也就不难理解了。

城市的产业结构

所谓城市的产业结构是指一个城市一、二、三产业的比重。第一产业通常是指农业，中国城市的农业比重已经很低了，所以主要看第二产业和第三产业的比重。

在GDP相仿的城市，第二产业比重较高的房价较低，第三产业比重较高的房价较高。以苏州为例，苏州市人口过千万，但是实际上是以制造业为主的城市，虽然人均GDP早已超过上海，但房价只有上海的1/3。制造业流水线上的工人收入很难提高，如果与从事第三产业（比如房地产或者金融）的人们相比，其收入会拉开10倍甚至百倍有余。所以收入的拉开会推高房价，无论房价如何上涨，总有强大的购买力消化楼市，因此，从某个角度来讲，买得起房的人群也是决定房价的一个重要因素。