最近几天，房产大佬们坐不住了，开始打嘴炮，焦点是「大炮」任志强，他的昔日好友潘石屹和王石以及地产大佬王健林都在和他唱反调。

任志强认为「下一轮房价比这一轮会更高」，原因是「供给侧土地稀缺」导致房子供给不足，而潘石屹却说北京有人买了100套房；王石说中国的土地利用率偏低；王健林说中国房子空置率高的惊人！

目前的局面是「公说公有理，婆说婆有理」，为了避免大家在这场「房价迷局」中迷失，「真话财经」将详细为各位看官们梳理这场论战，并为大家提供更多的角度，避免人云亦云！

房产大佬互喷 观点激烈碰撞

事情是这样的，前不久任志强在一次闭门演讲中断定，只要经济是增长的，房地产肯定在持续增长，而调控会让房价越来越高，现在不买房再等30年，下一轮房价比这一轮更高。

任志强把房价高的原因归结为土地供给稀缺，也就是根本没有土地可以用来建新房，现存的房子价格自然会升高。

显然，面对这样的观点，另外几位房产大佬不太同意。

在周日刚刚结束的「第七届财新峰会」上，王石表示高房价必须要限制，「房地产市场背离以及疯狂上涨的情况下，我历来赞成进行调控」。

和任志强的观点不同，王石认为高房价除了土地批租制度制约外，土地使用的效率也不够高，效率提高了，房价有下降的空间。

土地批租指的就是我们目前实行的「土地招拍挂」，价高者得的办法，商品房用地租期70年，俗称大产权，商业用地50年，俗称小产权。

王石分析，当下香港人口约700万，如果北京土地使用效率达到香港的50%，则可以容纳约1亿人口。

这里就不得不提到一个房地产行业常见的指标—「容积率」。

下面给大家举几个简单的例子：

总占地10万平方米，总建筑面积10万平方米，容积率为1；总占地10万平方米，总建筑面积15万平方米，容积率为1.5；总占地10万平方米，总建筑面积8万平方米，容积率为0.8。

容积率越小，居住密度越小，相对舒服。容积率越大则相反。（当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算（各个地区或城市规定不一样）。

除了王石，潘石屹2月2日在大洋彼岸的讲座中的一句话引起热议，「我知道北京有人买一百套房，自己只住一套。」这句话其实恰好反驳了任大炮提出的土地供给不足的论调。

潘石屹认为，之所以有人可以买下100套房，最大的原因是没有房产税，房子持有成本底。那么成本有多低呢？我们来算一算。

例如北京一套100平米的房子，市值500万，你买下来不住的话，那么以后每个月的持有成本也就是两三百的物业费。而国外对空置房的税收就比较重了，美国同样500万的房子不住的话每个月要缴纳房价总值1%的税，也就是5万块。

还有比这更狠的，去年8月，温哥华所在的不列颠哥伦比亚省开始征收「物业转让税」，外国人或外国企业在当地购房时，需要额外加收15%的转让税。除此以外，温哥华宣布2017年起将向本市空置房屋征收最高2%的空置税。

这对于一些投资炒房的人来说，成本压力大增，想再买多套房子的时候就得多掂量掂量了。

这才是决定房价的核心因素

以上各位房地产大佬对高房价成因的判断可谓众说纷纭，「真话财经」认为，这几位作为资深的从业者，对房地产市场的判断肯定有其合理性。

不过，作为投资者我们应该有自己的一套判断体系，我们不能花这几位大富翁的钱去买房，我们花的都是自己或者父母辛苦挣来的钱，所以汪老湿建议大家，一定要冷静观察房地产市场，切勿人云亦云。

房地产市场说到底还是一个商品市场，无论是否健康，房价始终反映的仍然是供求关系，那么哪些因素会影响房地产市场呢？

汪老湿认为，房价收入比是第一个重要因素。房价收入比指的是一个地区的住房平均价与家庭平均收入的比值，反映了居民家庭对于的支付能力，比值越高，支付能力就越低。

房价收入比被世界银行和西方国家普遍认可，被认为是对房价高低进行判断和对居民住房购买与支付能力进行测量的最重要的指标。

在中国，房价收入比普遍偏高，尤其是在一线城市。国际货币基金组织（IMF）发布的全球房价观察报告(Global Housing Watch Report)显示，2016年上半年全球各大城市的房价收入比深圳以38.36位居第一。

除了深圳，中国还有5个城市名列前茅：香港以34.95位居第四，北京以33.32位居第五，上海以30.91位居第六，广州以25.85位居第十。

所以从房价收入比的角度来说，中国一线城市（北京、上海、深圳和广州）的房价已经超出了当地居民的收入承受能力。

那么问题又来了，这些城市房价收入比这么高，为什么房价能够维持在高位，甚至还呈现继续猛涨的势头呢？

这里，汪老湿就需要向大家介绍另外一个指标：土地供应。绝大多数房子都是建在土地上，而且土地的供应决定了在未来一段时间房子的供应量，某块土地上建多少房子是不确定的，但是土地的供应是由政府提前确定的。

以北京为例，根据北京市国土资源局数据，今年前7月，北京共招拍挂成交9宗含住宅性质的土地。除两宗为棚户区改造专项用地外，商业性住宅用地的成交数量仅为7宗。

中原地产根据上述数据统计得出，这7宗土地的建设用地面积为44.62万平方米，规划建筑面积105万平方米，土地交易宗数和交易体量都创下历史新低。

但是也有专家指出，这样的供地节奏符合《北京市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》要求。

上述《纲要》要求，「十三五」期间，北京市的城乡建设用地规模要控制在2800平方公里以内，与「十二五」期间的3650平方公里相比，减少了23.3%，因此，北京新增土地供应的减少将不可避免。

所以我们可以看到的是，未来北京可以用于新建房屋的土地供应越来越少，但是市场需求并不会如此剧烈地减少，至少北京目前还有大量的刚需人群。

从这个角度上来说，以北京为代表的一线城市的房价不会下跌，因为北京的房屋供给被人为地降低了。

最后就是社会财富的不均分配。一线城市的特殊之处在于它们吸引的是全国人民的目光，全国有钱人除了打算出国的以外，基本上都希望能在一线城市拥有房产，这是一种刚性的投资需求。

未来中国的贫富差距可能会越来越大，今年年初，北京大学发表一份报告说，中国目前的收入和财产不平等现象正在日趋严重。处于财富顶端的1%的家庭拥有全国约三分之一的财产，底端25%的家庭拥有的财产总量仅在1%左右。

这意味着在不远的未来，社会创造出来的财富将会越来越集中于富裕人群手中，这也意味着他们能够承受一线城市的高房价。

汪老湿认为，以上三个因素都将对房地产市场的供求关系产生巨大影响，至于说确切的影响是什么，我相信各位读者已经有了自己的判断，汪老湿也有，但我不会说，免得未来遭受损失的人来找我麻烦。

无论房价如何变化，汪老湿都希望杜甫的理想能够实现：「安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜。」毕竟，房子最重要的功能还是让人安居，而不是投资。最后，汪老湿祝各位好运。