房荒政务再添148亩商住地 未来售价或低于35005元/㎡

新浪乐居讯 截至目前为止政务区2016年仅推出一宗商住地，即今年3月24日融创所竞得的政务区ZWQTA-027-1（融创信达政务壹号），成交单价2600万元/亩，住宅楼面价13928.5元/㎡。本月，政务区终于迎来了另一宗大体量商住地块入市。

政务区ZWQTA-034-035-036号地块位于政务区祁门路以北、石台路以东，东：东至路，南：祁门路，西：石台路，北：天鹅湖路。

地块位置示意图

该宗地块规划用途居住：A、C地块：居住；B地块：商业居住。参考地价680万元/亩，竞买保证金6亿元，增价幅度5万元。地块将于12月16日下午2点半拍卖出让。

今日土地市场网今日新公告，政务区ZWQTA-034-035-036号地块面积最终为148.4亩。

而且政务区ZWQTA-034-035-036地块的竞得人办理住房销售明码标价备案价格不得高于区域内2016年10月31日前的同品质、同类型项目最高明码标价备案价格。

根据11月30日的土地公告，地块有效报价需要低于历史最高成交价并高于或等于保留底价。而该宗地块虽然体量较大，位置优越，但也不能突破最高限价。

历史最高成交价计算方法

一、以最高土地单价计算的拍卖地块总价（元）

即：地块所在区域的历史最高土地单价（万元/亩）×拍卖地块的土地计价面积（亩）×10000

二、以最高楼面地价计算的拍卖地块总价（元）

即：地块所在区域的历史最高楼面地价（元/平方米）×拍卖地块的土地计价面积（亩）÷0.0015×拍卖地块容积率〔如地块有2个以上（含2个）容积率，取容积率低者〕

（说明：历史最高成交价为二者取低者）

合肥市各区域居住（含以居住为主的商住）用地历史最高成交价和楼面地价等情况一览表：

政务区最高成交地价，最高成交楼面地价是在建的融创合肥壹号院项目，占地面积85.12亩，2015年12月30日，融创以2850万/亩成功竞得。

地块竞买要求

1、政务区ZWQTA-034-035-036号地块竞买人须为公司法人。该公司法人或其所在母公司，须具有中华人民共和国境内房地产一级开发资质且注册资本金不低于1亿元人民币。

2、政务区ZWQTA-034-035-036号地块竞得人须按规划部门的要求和标准无偿同步代建A地块东侧约9.3亩规划绿地和B地块东侧约10.05亩规划绿地（面积以实际测绘为准）。建成验收合格后，无偿移交政务文化新区。

3、竞得人须按规划设计条件要求，配建一所12班幼儿园，竣工验收合格后，无偿移交蜀山区政府。同时须按住宅部分建筑面积另行缴纳教育设施配套资金65元/平方米。

4、竞得人须在签订土地出让合同后4个月内开工建设，并在开工建设后1年内竣工（结构封顶）。若未按期开工或竣工，按出让合同约定追究违约责任。

小编实探发现，政务区ZWQTA-034-035-036号地块整体被湖东路、汤池路、荷叶地路等分割为四个部分。地块并不平坦，地块上还有不少的农作物以及废弃的机械厂和煤场。

该地块曾经是运输机械厂和煤场，以及拆迁的小区。地块对面就是融创合肥壹号院。

交通、商务方面：地块北侧靠近南二环，南侧为祁门路，地块东侧为东至路，西侧临近潜山路，且临近建设中的地铁三号线。相对来说，交通较为通达。地块周边紧邻百利广场、蔚蓝商务港、新城国际等商务场所。

教育、医疗方面：地块规划配建一所12班幼儿园，东侧有祁门路小学、以及合肥市第五十中学南区，而五十中南区东侧一路之隔的就是安徽省立医院。

（点击查看大图）

根据合肥市土地市场网消息，地块规划北至天鹅湖路，而实际情况是，按土地出让面积推算发布的土地公告应为ZWQTA-035、036号地块，不包含ZWQTA-034号地块。而ZWQTA-035、036号地块北面并不至天鹅湖路，而是湖东路。

对此，市规划局回复消息：ZWQTA-034地块规划为主题公园，没有变更规划。

地块北侧

地块西侧

地块南侧

地块东侧

地块西边一路之隔为融创合肥壹号院、安粮云水居，东侧紧邻旭辉花园。目前政务区的在售房源不多，安粮云水居不对外正式销售，而融创合肥壹号院高层装修房销售均价为29600元/㎡。

而该宗地块其中两块居住地容积率分别为≤2.2、≤2.5，未来或打造成洋房+小高层+高层项目的组合。等待这个项目入市，将填补政务区高层房源的缺乏。

而政务区的二手房均价都在1.5万/㎡以上，虽然部分房源出现了降价情况，但降价幅度不大。

而这次政务区推出的地块，周边高端商业、住宅云集，大型商业体较多。但地块的完整度不够，地块被道路分割，而且地块规划中未来需建设绿地公园以及12班幼儿园，地块仍有回迁房暂未拆迁。

地块未来规划

035、036地块交汇区域为原安徽运输机械厂，目前为废弃状态，但厂区内部分厂房仍存在。

其中036号地块东侧（近东至路）为近水阁小区，有三栋5层建筑，拆迁房屋总面积占0.8万平方米，需安置面积约1.24万平方米，安置方式为货币化补偿或就地安置。目前小区仍在使用、未拆迁。

从地块规划性质来看，035-02、036-01为居住，035-01、035-03为绿地，035-04为商住。此外，034地块为居住地，在该地块上将建一座幼儿园，西侧沿石台路部分同样为绿地公园。

而034-01地块为公园绿地，占地面积91.2亩，地下配建1000个停车位的公共停车场，及地下配建110KV变电站。034-02号地块为服务设施用地，占地12.15亩，主要建造社区服务中心，包括管理服务设施、卫生服务中心、社会福利设施、文体服务设施、警务室等。

地块开发难度较大，而且自从11月30日，合肥土拍首场限价+摇号式土拍落下帷幕。我们也可以看到，合肥市对于“地王”的控制，从某一方面来说，2017年的房价也是控制住了。

至于在现在的情况下，该宗地块究竟会如何成交，还真的不好预测。但从地块周边信息来看，小编觉得地块成交单价应该在2500-2800万元/亩之间。具体情况，我们16日揭晓~（获取更多合肥楼市最新信息请关注微信公众号：hfleju）