房企股权、项目转让40天增34例透视

新一轮调控下上市房企两端受压，两成筹划重大重组涉资超千亿

□本报记者沈佑荣

楼市新一轮调控下，上市房企新的竞争格局渐渐浮出水面。

继全国多个地方加码限购限贷、监管层督查居民购房贷款等从需求方调控后，在供给端银监会也加大了对银行信贷、理财资金违规进入楼市等监管，同时，发改委收紧了房企发债。

长江商报记者发现，受双重挤压的房企资金链紧绷，部分房企积极开展股权质押、股权及项目转让，希望借此渡过难关。

Wind数据显示，今年来，上市房企共发生545起股权质押，共计质押290.20亿股，涉及80家公司，较去年同期增长24.81%。

此外，股权、项目转让增长更为明显。长江商报记者不完全统计，10月份至发稿时的40天内，房企转让股权、项目共34起，而前三季度仅为17起。

同时，今年以来，A股136家上市房企（申银万国分类）中，两成房企筹划重大资产重组，涉资达1083亿元。

11月18日，武汉科技大学金融证券研究所所长董登新向长江商报记者表示，新一轮调控持续加码，房地产行业将进行新一轮整合，马太效应下新的竞争格局渐显。

新一轮调控下房企两端受压

新一轮楼市调控仍在持续。公开信息显示，此轮楼市调控始于今年9月，全国多个城市密集推出限贷限购措施。

限购限贷只是给楼市降温的措施之一。长江商报记者注意到，银监会对稳房价也是动作频频，相继推出禁止给“地王”贷款、清理理财资金违规流向楼市等措施。

在拿地方面，广州、南京等地出狠招，开发商拿地须以自有资金，贷款拿地取消中标资格。

其实，房地产属于轻资产及资金密集型行业，房企资金来源多靠融资。国家统计局数据显示，今年1至9月，房地产开发投资资金来源中，企业自有资金不足15%。

长江商报记者了解到，随着调控的深入，房价稳定、成交量萎缩明显，而一些房企的资金较为紧张。

11月17日，华中一建筑公司项目经理陈先生告诉长江商报记者，他负责的远城区一个项目建设暂停了。其原因是开发商财务状况恶化，2000多万元的工程款拖了4个月未付。他称，听说开发商准备将项目易手。

长江商报记者查询A股上市房企发现，虽然今年以来房价猛涨增厚了业绩，但房企整体状况并不乐观。Wind数据显示，按中信证券行业分类，A股共有151家上市房企（含房地产服务），截至前三季度末，负债合计达4.54万亿，同比增长23.71%。

而在融资方面，除了银行信贷收紧外，公司债也急剧萎缩。

今年来，房企共发债1.21万亿，较去年翻了两倍，平均每月超1200亿，但10月份猛降至734.58亿，而本月仅发行98.30亿元。

部分中小房企卖项目、卖股权积极“自救”

两端受压，房企纷纷出手，其途径主要是转让项目及股权。

长江商报记者查询北京产权交易所信息发现，截至目前，在该所挂牌的地产公司转让股权及债权的标的已有7家。

此外，记者查询上海产权交易所、重庆产权交易所、南方联合产权交易中心、山东产交易所等发现，据不完全统计，10月至本月18日，已有34例地产公司转让股权、债权及项目，这一数据是今年前三季度17例的两倍。

除了公开挂牌转让外，协议转让的也不在少数。

A股方面，冠城大通、中航地产等均有转让地产项目。

值得关注的是，此前涌现的地王项目如今也悄然进行股权转让。*ST珠江公告称，公开挂牌转让子公司股权和房产，中房股份也公告称，以0.95亿元转让参股子公司徐州天嘉房地产45%股权。

一度以123亿元成为全国总价地王的杭州滨江奥体地块，曾由万科和信达地产联合体拿下，但万科很快宣布退出。今年10月初，信达地产将50%转让给融创中国、滨江集团。此外，信达地产还挂牌出售子公司上海宝纳园置业48%股权。

业内人士认为，随着调控的持续、深入，融资困难、资金紧张的房企转让股权、项目会逐渐增多。

长江商报记者注意到，今年以来，A股房企进行股权质押融资增多，尤其近3个月，9月有21家公司股权质押，10月少了9天有18家公司，而本月上旬就有8家。

对此，券商人士称，股权质押融资是有限的，且存在爆仓及控制权旁落风险。

马太效应下呈现新格局

伴随着楼市调控，房地产行业的马太效应显现，新的格局亦将浮出水面。

上述建筑公司项目经理陈先生称，两端受压的中小房企在资金链紧绷之时，多数房企不会轻易降房价，出让股权及项目则是首选，而一些有土地储备的中小房企股权会被大型开发商收入囊中。

此外，在A股市场上，今年约有两成房企进行重大资产重组，共27起重大资产重组事件，涉及金额达1083亿元。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，在中国城镇化率已经接近60%的市场背景下，房地产行业增速已呈下滑趋势，房地产行业将呈现出规模化聚集与并购重组频繁发生的特征，“大鱼吃小鱼”的并购现象与合纵连横的“强强联合”成为常态。

长江商报记者注意到，即便是大型房企，在拿地策略上也有改变。繁华地段、竞争激烈地块的项目，房企多采取合作开发模式，以降低运营风险。

武汉科技大学金融证券研究所所长董登新向长江商报记者表示，新一轮调控持续加码，虽然效果有待进一步检验，但中小房企生存变得艰难已是不争的事实。在其看来，房地产行业将进行新一轮整合，强者恒强与强强联手并存，马太效应下新的竞争格局渐显。

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