“老赖”这招不行了，“唯一住房”可以执行！

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（01）

被执行人名下仅登记有一套“唯一住房”，对该“唯一住房”什么情形下可以执行？

1、对被执行人有赡养、扶养、抚养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的。

比如被执行人是老人，名下虽然只有一套房子，但是老人儿子的房子多，老人儿子足以保障其父亲的生存。

2、一审诉讼或仲裁立案后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的。

比如被执行人本来有房产，甚至有多套房产，但是执行依据生效之后，为了逃避债务，转让、转移自己名下的房产，造成了只有一套房产，这不属于保护的对象，因为被执行人的目的是为了逃避债务的履行。

3、被执行人在其户籍所在地或拟执行的“唯一住房”所在地农村享有宅基地并自建住房或被执行人享有小产权房等权属上有瑕疵而无法自由流转的住房的。

比如被执行人名下虽然只有一套房子，但是其实际上还有一套手续不全无法办理产权的小产权房，这个小产权房是可以保障其生存的。

4、被执行人将其“唯一住房”用于出租、出借或虽未出租、出借，但超过一年无人居住的。

比如被执行人住在父母家里，其名下的一套房屋用于出租，这套房屋不是维持其生存的必须房屋，因此可以执行。

5、被执行人的“唯一住房”系执行依据确定的被执行人应当交付的房屋的。

比如执行依据本身就是交付居住的房屋，那么法院必须按照执行依据所确定的内容执行。但是考虑到被执行人需要另外租房子，可能要有一个周转期，所以给予3个月的宽限期。

6、申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地（县级市、县、区范围）房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年房屋租金的。

比如按照当地廉租住房保障面积标准提供临时的周转房。同时，该规定还提供了一个选择性的方案，或者是申请执行人同意按照当地房屋租赁市场平均的租金标准，从该房屋的变价款中扣除5至8年租金的。这实际上是建立了一个激励配合执行的机制。

（02）

如何认定“唯一住房”是否超出“生活所必需”？

是否超过“生活所必需”由各地法院根据经济发展水平自行确定，原则上参照以下标准。

1、面积过大。住房建筑面积达到当地住房和城乡建设部门公布的廉租住房保障面积的150%的。

2、市场价值过高。住房建筑面积达到当地住房和城乡建设部门公布的廉租住房保障面积且房屋单价达到当地（县级市、县、区范围）住房均价的150%的。

（03）

附条件可执行“唯一住房”新规定的施行及强力执行，能最大限度压缩老赖生存空间，倒逼其自觉履行义务。进而增加维权者信心。

“一套房产不能执行”的认识是对最高法院司法解释的误读，如果对一套房屋不能采取司法强制措施，那么就会出现恶意逃债者居住超过生活必需的房产，比如，住一套别墅，一套非常宽大的房屋，而法律对其无可奈何的局面，这对享有合法债权的申请人极其不公平，也不利于维护法制秩序。

特别是在基层法院，许多执行案件是交通肇事、伤害、赡养费、劳动报酬案等，有不少申请执行人无钱看病，难以维持基本生活，同样面临生存权问题。

因此不论是站在维护市场法制秩序的角度，还是保护债权人合法权益的角度，对于超过生存必需限度的被执行人的一套房屋进行强制执行都是必要的。

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