开盘时间一再打脸的康桥知园，能实现去化率95%的销售任务吗？

原创 2016-11-18 子时 郑州地产

康桥

康桥在郑州地产界一直是一个低调而又奢华的存在，和永威撑起了品质大旗，相比永威景观物业建材三板斧，康桥的优势似乎也是有雷同之处，但是更细节之处更精致，永威是注重细节的绅士范儿，那么康桥就是文艺女青年，算是两股清流了。

2016年，康桥打出的战略是六盘齐发，全城联动，但这轮疯涨的行情康桥没搭上车，还落得了捂盘惜售的冤名。

康桥香溪郡（绿博组团）

康桥康城（二七新区）

康桥悦城（经开滨河新城）

康桥朗城（北区连霍）

康桥知园（管城二环）

康桥林语镇（港区项目）

1七年磨一剑，迟迟未开盘是捂盘？

南区无豪宅，这一直以来是地产界的共识，管城区多年来一直在正商的“统治”下，正商的推盘项目管城区绝对占半壁江山，管城区的改善一族们，刚需到改善这一步始终难以安放，四年前美景引来了万科，开发了龙堂，释放了一部分的改善需求，但仍远远不够。好不容易盼来了一线开发大牌金地，但金地无奈地不对盘，水土不服，项目拖了四五年之久，迟迟未能入世，还好，又一本土房企康桥杀入了管城。

拿地回顾

2015年12月3日康桥以6.8亿拿下未来路东、牧歌路南64.66亩宅地，溢价率111.48%，按最大容积率3.5计算，楼面价4526.29元/㎡，每亩地价1056.14万元，创造了管城区新的“三料”地王记录。土拍竞价近200轮，上午10点30分一直竞拍到下午18点26，堪称目前竞拍时间最长的一次土拍。

该地块为康桥公司旗下地产长城与河南省物资储备局七三七处于2009年签订资产置换协议，约定将未来路东、牧歌路南宗地作为双方合作用地。

该宗地需承担为七三七处购买新的战略物资存放处的近400亩项目用地，并建设完成约5万立方的国家成品油储备库，还需妥善解决职工住房等需求。

康桥还需履行宗地需承担的责任义务，历经7年时间，为政府土地收储、规划调整及周边道路、学校、停车场等公建配套设施建设，本地块还要求配建429个社会公共停车位，公共停车位建设与小区建设同步实施、竣工使用，社会停车要与小区内部停车分开管理。结合道路通行和社会停车场建设需求，车库必须建地下三层方可满足停车位要求（至少需要多建设约19000平方米）

本来这宗地块应该是底价成交，毕竟康桥前期付出了大量的资金，做了大量的公共工作，但由于碧桂园的半路杀出，康桥硬生生杀出了一个地王出来，才把地块收入囊中。

康桥这快地拿的艰辛又漫长，对于康桥整体的发展布局来说是有着战略意义的。康桥此前一直盘踞南龙湖，杀入主城以来，主要的项目有北区的康桥朗城，南四环的康桥悦岛，远在经开滨河新城的康桥悦城，尽管这些盘也有着康桥的血统，品质的基因，但都位置偏远，难以摆脱刚需流量盘的定位。

康桥急需一个回归主城的项目，一个改善偏高端的项目来一展身手，而管城历来无豪宅缺改善，金地迟迟未能入世，康桥知园可以说恰逢其时。

2实地探访康桥知园

项目位置二环内，配套成熟，项目打出的宣传语是：未来路上，先生府上，纯净的米白广告色调很有品味。整体售楼部的风格比较知性，售楼部二楼整层是一个书店，倒是暗合了“知园”的案名。

未来路上，先生府上

康桥知园售楼部

二楼整层为知书局

项目概况

占地65亩，康桥真的很注重精致小而美，共7栋住宅，分为两个园管理，康桥还是一贯的风格，底商比较多，园区中间的楼栋全部有底商分布，形成一个小的商业街。

户型以大户型为主，130起，有155平四房，164的四房，164的是两梯两户设计，之前看好多点评说康桥还有87的户型，但主编去看盘的时候，置业顾问直接说130平起步，这个盘是纯改善盘。

小区配套一个幼儿园，东园有配套公租房。

康桥的景观做得非常精致，打造有各种树木景观园区，还有分龄儿童乐园等。

康桥和永威已经开创了一个交房标准，地暖入户，铺设好的，配备有新风系统，断桥铝三层玻璃，雾森系统，指纹密码锁，人脸识别系统等，值得关注的是，康桥也已推出自己的成品住宅计划，康桥悦城已经率先推出精装房，康桥知园虽然是毛坯交房，但是给出的有装修设计方案，比如厨房卫生间等。

康桥的智能化住宅，物业服务，四点半课堂等，在这个小区也都有配备，未来售楼部会继续以书局的形式存在，为业主提供服务。

分为两个园区管理，两个园区中是北大附小幼儿园

四点半课堂儿童活动区

康桥的智慧社区概念

地暖铺设标准展示

交房标准

厨房装修方案

新风系统

项目邻近的小学

康桥知园周边，图片来自米宅点评师“唱唱反调”

项目优劣势

最大的优势：

这是康桥的楼盘，而且是康桥打造的改善楼盘，沿袭了康桥的景观、智能化、物业服务等等，可以说，最想拥有的是绿城的房子，在郑州最想拥有一套应该就是永威和康桥的房子。

劣势：

管城区，当然二环内楼盘主要针对的就是地缘性客户，何况已被禁锢了多年改善需求的管城；

项目定位比较高端，但是依然碍于政策，有公租房的配置，这直接影响楼盘的品质。

项目距离未来路较近，只有40米不到，而且也没有绿化间隔，售楼部以后将是小区的主大门，未来路车还是比较多的，会比较嘈杂。

西南270米远的郑州储运公司油库，这个36万方的油库储存汽油，柴油，煤油。

康桥的楼盘确实在前一段时间都没有开盘，据内部透露是要求比较严格，必须要求拿到无证才能开盘，认筹期间，都是收五万的康云优购储存金。

康桥知园也是不公开认筹的，叫客户意向登记，客户去任意一家银行存一个定存半年以上的金额，2万起，然后把存单交道售楼部即可，然后康桥内部会针对客户进行意向筛选。

不出意外，康桥知园本月一定拿到预售证，月底是一定要开盘选房的，价格保守估计是17000元/平左右。置业顾问说总共1200多套房子，公司下达的销售任务是去化率达到95%。

调控之后，11月5日康桥首开的康桥康城，推出245套房源，去除员工内部认购的，去化率刚刚好正是95%。

所以95%的去化率应该是必须可以完成的。

ps：命苦的孩子金地，开盘一推再推，售楼部信誓旦旦的说年底一定开，这个年是元旦还是春节，看来还是没谱，才3个证，开盘之路且阻且长……