求教纠结杨浦置换-如何兼顾学区和房产保值/增值需求 购房讨论

先介绍下自身情况：

• 家中有娃21年上小学；

• 自住杨浦东外滩90年代末老小区，预计出售还贷后到手450w；

• 以当前夫妻收入预计最多贷450w（包含公积金+商贷）左右。
  

置换目标希望能兼顾

• 学区

• 地段

• 房屋品质
  

下面就先按学校+地段来罗列了解的房源现状。

鞍山&同济板块

打一今年不报出生都不稳了，因此不考虑，否则和平花苑2期还是很不错的。

二师是很好，但唯一优质的书香房源少，大面积的买不起。

黄兴公园&控江板块

控二很好，但对口都是老破小。

杨浦小学，学校呈上升趋势。周边公园3000一直有被踢出的传闻，海上硕和城和香阁丽苑是主要目标。缺点是板块内潜力已尽。

新江湾城板块

上音很好，周边房子也都很好，就是价格不好。合生的质量和物业一直受诟病，橡树湾的90平小户型自住有点挤，要么就是加州东南朝向的房子，多少都有些缺陷。

复旦科技园，传闻初中可能划出上音，缺点离地铁都较远。加入学校的因素，及一样7w+的均价，还不如对口杨浦小学的08年的硕和城。

新江湾经过10年的发展，潜力至少也已挖掘80%了。

东外滩板块

齐一，也仅有齐一，硬伤，完全没有其他选项。但杨浦唯有发展潜力的就只有东外滩了，大面积的旧区改造，翡丽、阳光城、上海商城、渔人码头、18号线都将陆续竣/动工，且地处内环内。

综上，除非二师和上音可以在置换时候突然出现适合房源，否则只能在杨浦小学和齐一对口的次新房中挑选相对合适的。

求教大浦东上各路高手，是否有更加合理的建议？谢谢谢谢