一线楼市7月反弹明显，“金九银十”可期

来源：易居研究院

1、新房供小于求

2016年7月份，一线城市新建商品住宅新增供应面积为243万平方米，环比减少17.9%，同比减少33.2%；新增成交面积为364万平方米，环比增加2.8%，同比减少3.9%。7月份是楼市的传统淡季，但今年一线楼市表现出“淡季不淡”，新房成交量能依然较大，说明一线城市的需求依然强劲。

2016年7月份，北上广深4个城市新建商品住宅成交面积分别为96、131、105和32万平方米，环比增幅分别为17.4%、5.2%、-7.9%和-5.2%，同比增幅分别为-16.5%、16.3%、22.1%和-50.8%。环比方面，北京增幅最大；同比方面，深圳降温最为明显。

2、成交价格上涨

2016年7月份，一线城市新建商品住宅成交均价为31327元/平方米，环比上涨1.4%，同比上涨12.0%。3月份以来，上海、深圳出台更严限购政策，北京实施局部更严限购措施，政策主导之下，一线城市房价涨幅已经开始收窄。但是受新房豪宅化、高端化的影响，一线城市的房价依然存在结构性上涨。

2016年7月份，北上广深4个城市新建商品住宅成交均价分别为33152、37357、16635和54982元/平方米。环比增幅分别为4.4%、1.9%、0.1%和-9.5%，同比增幅分别为28.9%、7.7%、5.9%和49.3%。环比方面，仅深圳增幅为负，房价重回“5”字头时代；而同比方面，深圳增幅最大。基于深圳新房成交量能偏弱，成交均价也已走低，深圳楼市已经进入降温通道。

3、存销比减少

2016年7月份，一线城市新建商品住宅库存量为2890万平方米，环比减少4.1%，同比减少18.0%。按照“存销比=库存量/近6个月成交面积均值”的公式计算，一线城市7月份新建商品住宅存销比为8.5个月，比6月份9.0个月略有减少。类似2013年，未来几个月一线城市新建商品住宅存销比仍将处于低位盘整阶段。

2016年7月份，北上广深4个城市新建商品住宅库存量分别为824、841、822和403万平方米。环比增幅分别为-3.5%、-5.8%、-2.7%和-4.0%，同比增幅分别为-22.8%、-30.6%、-8.2%和14.8%。环比方面，4个一线城市新房库存量均有所下滑；同比方面，仅深圳新房库存量增加。

2016年7月份，北上广深4个城市新建商品住宅存销比分别为10.5、7.0、 8.0和11.1个月，相比2016年6月份11.3、7.4、8.5和10.4个月，仅深圳新建商品住宅存销比上升，其它3个城市存销比下滑。深圳的新房存销比自今年3月份以来，已经连续4个月呈增加态势。

4、存量商品住宅成交量上升

2016年7月份,一线城市二手房成交面积为646万平方米，环比增加43.2%，同比减少2.1%。4个城市环比均增加，其中北京和上海环比分别上涨64.0%、45.3%。7月份北京和上海二手房之所以交易活跃，一方面是因为土地市场的火热，影响了买卖双方的价格预期；另一方面，7月份新房市场的供应有所减少，也使得一些急于入市的客户转投二手房市场。

二、商业营业用房

1、成交均价下降，供小于求

2016年7月份，一线城市商业营业用房供应面积为35万平方米,环比减少37.3%,同比减少26.9%；成交面积40万平方米，环比减少6.5%,同比增加38.9%；成交均价为23736元/平方米，环比降低9.4%，同比上升6.2%。

三、办公用房

1、成交均价下降，供小于求

2016年7月份，一线城市办公用房供应面积46万平方米，环比减少51.1%，同比减少40.2%；成交面积57万平方米，环比减少46.1%，同比减少0.8%；成交均价为27040元/平方米，环比下降11.1%，同比下降11.7%。

四、后市预判：一线楼市反弹明显，“金九银十”可期

7月份，一线楼市新房和二手房反弹明显。新政之下，一线楼市4月份新房量价双双腰斩，二手房市场出现显著降温，但新房成交面积和成交均价在5、6、7月份连续3个月双双增加和上升，二手房市场也在7月份大幅反弹。从城市来看，仅深圳楼市进入降温通道，其它3个城市房价仍有上涨动力。

未来几个月，一线楼市供需方矛盾集中且短期内难以缓解，土地市场的高热状态还将持续，改善性需求仍然存在，如果政策面不变，则一线城市“金九银十”依然可期。从7月份新增贷款来看，几乎全部为房贷，一线楼市自然是资金最青睐的沉淀池。但是，政府抑制房价过快上涨的决心是必然的，不排除近期相关政府部分会出台信贷收紧政策。

编辑：韩顼君

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