实现物业管理全覆盖 湘潭老旧小区将换新颜

改造中的风车坪社区

湘潭在线8月22日讯（湘潭日报记者钱丽 通讯员 赵强）河西民主路附近的老街巷，巷子窄、房子多、开店做生意的也多，这里曾经是湘潭的黄金商圈，繁华了很多年，这些窄巷子、老铺子记录了湘潭繁华的历史，湘潭人民生活的情怀，也见证了湘潭城市的发展。随着岁月的更迭，居民老了，房子也破旧了，老巷子里的生活环境陷入一个“乱象”的尴尬。但是，随着全市城区住宅小区物业管理覆盖行动工作的推进，不久的将来，这里即将焕然一新。

风车坪片区提质即将完成

今年上半年，河西老街巷集中的风车坪片区开始提质改造，由政府出资，改造小巷内各居民房的外墙、窗户、房顶、门脸等，斗角飞檐、白墙黛瓦、小格木质门窗、临街门面的烫金招牌，巷子入口的高大牌坊，让老人们不禁感慨，仿佛回到了旧时湘潭的繁华街巷，依旧是当年的样子，而一切却是新的。

这是“精美湘潭”行动的一部分，也是市区住宅小区物业管理实现全覆盖迈出的第一步。风车坪片区地处民主路以北、韶山西路以南，建设北路以西、解放南路以东的河西城区中心位置，占地面积约0.2平方公里。片区提质改造工程分三段进行，目前一三标段已基本完工，第二标段也即将完工。风车坪社区相关负责人告诉我们，社区提质改造不仅包括房屋的统一外观修缮，还包括下水管网及电路的集中改造，社区基础配套设施的完善等。下一步，社区将组织召开居民大会，推进物业管理工作的相关进程，着力实现小区物业覆盖，让老巷子里居民的生活更加舒适和美好。

“物业管理全覆盖”这个承载着众多百姓福祉的民生目标，仅风车坪片区受益居民将达到2549户，7379人。接下来，我市将花两年内在全市住宅小区基本实现全覆盖。然而，全覆盖后如何让居民享受长效物管，如何让物管企业拥有生存空间，也成为新的更大的考验。

以百姓需求为工作出发点

据统计，我市老旧小区数量大，超过全市住宅总量的一半，而小区暴露的问题，诸如卫生没人管、小广告乱贴、绿化破坏严重、基础设施配备不齐全等问题，严重影响到大家的生活品质，也不符合“精美湘潭”建设的基本要求，推动老旧小区提质改造、实行物业管理全覆盖正当其时。

从市房产管理局我们了解到，风车坪片区提质改造工作将按照“条块结合、上下联动、齐抓共管”的大物管原则，以“路面平，管道畅，环境美”为目标，从解决突出问题入手，把整治改造重点放在改善老旧住宅区环境和基础设施，完善房屋使用功能，增建和改善物业服务必备设施设备等三大方面，以满足居民的基本需求。

作为一种“准公共服务”，启动推行物业管理全覆盖方案时，先由市政府出资改造物业管理必备的配套设施，再逐步推广有偿专业化物业服务，让居民亲身感受居住环境的改善，在享受优质生活的过程中逐步接受物业服务收费，逐步形成“花钱买服务”的理念。

据雨湖区行政执法局物业管理股相关负责人介绍，按照物业管理全覆盖实施方案的具体要求，在市政府的统一组织下，房产、财政、住建、电力、城管、水务、园林、税务等相关部门及相关建设平台公司全力配合，从上到下，从区、街道到社区，都在全力推进物业管理覆盖工作，进一步引导和规范市城区住宅小区物业管理工作逐步向全方位、高层次服务发展，向市场化、专业化推进。

改变居民的物业消费理念

在风车坪片区改造的过程中，也有一些居民对于推行物业管理覆盖工作不太理解，比如改造房屋对生活出行造成一定影响，以后的物业服务需要缴纳物业服务费等问题。针对这些问题，社区开展了居民意向摸底调查，包括房屋及配套设施、居住环境、社情民情等等内容。据介绍，尽管风车坪社区大部分居民对于引进物业管理服务有需求，但仍有一部分居民还没有“出钱享受物业服务”的意识。因此，目前社区正在筹备居民大会，将市政府推行城区住宅小区物业管理覆盖行动的目的、意义以及具体实施方案，公布给全体居民，从更好地服务市民群众、提升人居环境、提高生活质量等方面做文章，让居民逐步形成享受良好的物业服务需要付费的意识，进一步理解和支持物业管理覆盖工作。同时，对于引进哪种形式的物业管理形式，也做好摸底调查，为物业管理企业的进驻做好铺垫、打好基础。

家住风车坪社区37年的花甲老人方翠兰对于小区引入物业管理服务非常赞同，“起码改造后，下雨就不会积水，出行也方便了，以后小区绿化有人维护、夜晚有保安巡逻、进出有门禁、卫生有保洁，我们的生活质量会越来越好。”对于交费问题，方翠兰说，在他们小区以及周边相邻的几栋楼，大部分人都能接受。而暂时不能接受的，他们也会配合社区做好邻居的工作，毕竟这是一件政府惠民的好事，最后受益的还是居民自己。

因区制宜 分类探索

老旧住宅区基础条件不一、情况复杂，物业管理必须因地制宜，区别不同情况采取相应措施。据市房产管理局有关负责人介绍，老旧住宅区在产权性质、房屋年限、业主结构、配套设施方面差异很大，改进和引入物业管理的条件好坏不一。比如风车坪片区，就是通过政府前期改造，积极创造条件引入规范化物业管理的先例。

但是这并不等于说，在任何一个老旧住宅区都具备引入规范的物业管理的现实可能和条件。对于规模太小或不具备规范化物业管理条件的小区，政府也提出了因区制宜的实施方案，实现居民自治或由社区居委会代管等。

对于老旧住宅区引入物业管理，业内人士建议，对目前条件稍差，尚不具备引入规范物业管理的小区，可由社区居委会出面将治安、卫生等主要服务项目外包给专业公司，社区居委会充当专业公司与老旧住宅区业主之间的中介，负责对专业公司的服务进行监督，并代收费用；亦可由社区居委会出面引导老旧住宅区居民成立业主委员会，组建楼宇管理小组，人员由业主自己推选，管理经费由小区业主自筹，实行业主直接自治管理。

而随着物业管理覆盖工作的进一步推进，还会有很多现实问题逐渐浮现。比如，怎样召开业主大会？成立业主委员会的流程等等。下一步，作为牵头主管部门，市房产管理局将以街道社区为单位，组织社区基层工作人员学习相关物业知识，协助各小区物业管理覆盖工作的推进。

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