2016二线城市房价怎么走 下半年楼市如何调控

【摘要】上周国家统计局公布了7月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。值得注意的是，前期房价上涨过快的一线城市和少数热点二线城市，7月环比涨幅出现明显收窄，二线城市楼市调控似乎已经略有成效。那么，下半年二线城市房价还会怎么走年呢？下半年二线城市楼市调控还有继续吗？二线城市房价应该如何控制？下面，就先跟随老钱庄理财小编一起来看看专家是如何解析的吧~~~（老钱庄理财编辑）

二线楼市收缰：调控相继出台 或普遍重启限贷限购

在连续领涨一线楼市数月后，武汉、南京、合肥等地纷纷出台调控举措，试图抑制楼市资产泡沫。

在连续多月领涨中国楼市后，二线城市纷纷出台“降温”举措。

日前，武汉宣布，针对一些开发商捂盘惜售、哄抬房价的行为，要求取得预售许可的商品房项目，要在10日内公开全部准售房源及每套房屋价格，一次性对外销售，不得分批、分次销售，房管部门将对房企违法违规销售行为加大查处力度。

记者注意到，近期包括南京、武汉、苏州、合肥等热点二线城市均相继出台了调控措施。

克而瑞分析师杨科伟认为，今年以来大部分一二线城市商品住宅价格已经有较大的涨幅，在管理层“抑制资产泡沫”的背景下，部分热点城市政策趋紧，货币政策逐渐倾向中性。

房价不断上涨

国家统计局公布了2016年7月新建商品住宅(不含保障性住房)价格变动情况显示，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有16个，上涨的城市有51个，持平的城市有3个。环比价格变动中，最高涨幅为4.6%，最低为下降1.1%。同时，与上年同期相比，70个大中城市中，价格下降的城市有11个，上涨的城市有58个，持平的城市有1个。

值得一提的是，7月份，同比价格变动中，上涨幅度超过10%的有15个城市，分别为北京、天津、上海、合肥、南京、杭州、福州、厦门、南昌、郑州、武汉、广州、深圳、惠州、无锡，其中深圳为最高涨幅——41.4%，上海和北京上涨幅度超过20%，南京、厦门与合肥上涨幅度超过30%，上涨幅度超过上海和北京。

同策咨询研究总监张宏伟告诉《第一财经日报》记者：“进入下半年以来，热点城市的房价仍然在高位上涨，楼市仍然没有出现降温的迹象。尤其是去年下半年至今，随着大部分一二线城市楼市出现复苏和好转，北上广深一线城市，合肥、南京、苏州、厦门、杭州、武汉、惠州、无锡等二三线城市楼市出现“日光盘”和“买涨不买跌”的火热局面，部分二线城市高价地块频频出现，房价上涨幅度超过一线城市。”

刚刚在武汉买房的小朱就是房价上涨的亲历者，他从7月加入看房大军，而几乎每周武汉的房价都有所上涨。“我看上的房子已经出了3环，目前价格在1.2万元/平方米，而上个月这里的均价大概在1.1万元/平方米。”小朱告诉《第一财经日报》记者。

楼市火爆，开发商不断进场拿地，让房价进一步螺旋式上升。“武汉是长江经济带中游的战略支点城市，2015年武汉GDP达1.1万亿元，在华中有重点地位。自2012年起，武汉土地供应面积每年呈下跌状态，因此土地成交价格持续攀升，2015年的土地成交价格已达3106元/平方米，较2012年上涨约73%。我们认为未来升值空间可观，因此选择武汉拿地。”正荣地产总裁林朝阳表示。

政策收紧进行时

在房价、地块疯狂上涨后，调控随之而来。

张宏伟指出，从政策面发展趋势来看，官方频繁表态及热点城市收紧政策落地预示着三季度后，一二线城市尤其是房价同比上涨幅度超过10%的城市的政策面会出现转向。

以南京为例，其在近日也进一步提出了房价的调控措施。其中，要严控房价地价。严格落实房价管控标准，分区域设置价格管控线，严控区域楼王;对开发企业申请开发项目上市时，严格按照价格区间分类指导，控制房价上涨幅度。同时，突出联动监管，安排建设、物价、房产等相关部门，对全市商品房项目开展从开发建设、价格申报到上市销售的全过程监管，对出现捂盘惜售、哄抬房价、散布虚假信息等违法违规行为加大联合查处和治理力度。再者，其还将进一步加强市场联动监测预警，准确把握全市房地产走势。及时公布土地和房源供给计划、数量、供应节奏等相关信息，督促开发企业理性参与市场活动。

此前，南京、苏州、合肥都通过银行提高了首付标准，希望通过提高购房门槛来限制投资客。同时，官方已经强调防范资产泡沫的继续放大，抑制投资投机，证监会也收紧了上市房企的再融资，不允许通过再融资拿地。

“从当前热点城市房企拿地来看，房企拿地首付配资的现象越来越多，比如政府规定土地出让金的首付款必须50%，那么，对于开发商来讲只要首付25%，通过金融机构场外配资25% 或者更多比例“加杠杆”方式进行拿地，这样，一旦市场进入调整期，这些地块的风险会增加，这样的风险不仅仅会波及房企自身，还会波及金融机构，甚至金融机构背后的个人投资者。因此政府将从不同层面进行调控。”张宏伟告诉记者。

易居研究院研究总监严跃进表示，二线城市楼市收紧，体现了对于下半年房价管控的决心。

多位业内人士均认为，从政策面走向来看，苏州、南京等城市楼市出台新政后，三季度其他房价上涨幅度超过10%的热点城市楼市调控已经进入“限贷”政策出台的“前夜”，重启“限贷”甚至“限购”已经是大概率事件了。（第一财经日报）[page]

北上广深房价退出涨幅前五 热门二线城市接棒疯涨

值得一提的是，无论是新建商品住宅还是二手住宅，北上广深房价环比涨幅均退出了前五名行列。厦门、合肥等二线热门城市接棒领跑全国房价涨幅。

二线城市作为近期房价上涨的主力军，也自然成为了新一轮调控重心。昨日，国家统计局公布数据显示，7月全国70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨51个、持平3个，均比上月有所减少，而环比下降的城市有16个，比上月增加6个。

一线城市已经逐渐退出房价涨幅前五名，厦门、合肥等热门二线城市递补领跑。随着楼市即将进入传统销售旺季“金九银十”，稳定房价、避免资产泡沫化压力持续加大，可以预见，从上游的开发到下游的按揭，今后针对房地产市场的货币政策都将收紧。

热门二线城市接棒领跑

尽管多数大中城市房价保持上涨，但城市间分化却出现了微妙变化。国家统计局城市司高级统计师刘建伟分析指出，7月房价环比涨幅收窄较明显的主要是前期上涨过快的一线城市和少数热点二线城市，其余城市变化不大。值得一提的是，无论是新建商品住宅还是二手住宅，北上广深房价环比涨幅均退出了前五名行列。

同比方面亦是如此，刘建伟披露，由于去年同期基数相对较高，7月一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比平均涨幅均进一步收窄，绝大部分二三线城市由于去年同期基数相对较低，同比涨幅仍在继续扩大。

二线热门城市接棒一线城市领跑全国房价涨幅已成趋势。今年以来，随着北上广深加重限购，且股市表现疲弱，被压抑的投资需求潮水般外溢，助推有潜力的二线热门城市房价一路走高。根据国家统计局公布的数据，厦门、合肥、南京等地新建商品住宅价格环比平均涨幅维持在4%-5%之间。

为遏制这一势头，上周苏州、南京先后发布调控新政，分别调整了各自区域购房首付比例，共同开启“去资产泡沫”的序幕。

在本周召开的南京市人大常委会第二十七次会议上，南京市市长缪瑞林进一步明确，下半年南京将分区域设房价红线，严控区域楼王。

企业投资流向房地产

“一线城市面临的严格限购政策，从根本上限制了购房的客群基数，已经攀升到最高位的房价也制约了成交量的回升，使得北上广深房价上涨乏力”，亚豪机构市场总监郭毅向北京商报记者分析，二线城市虽也陆续打出了调控牌，但程度较为温和，且南京等城市已经成为了区域发展中心，人口、产业发展前景较为乐观，需求旺盛势必推高房价。

令人担忧的是，在央行近期公布的7月全国4636亿元的新增贷款中，几乎全部是住户贷款，尤其是个人住房贷款，这一数据已逼近去年总量，而非金融企业贷款减少26亿元。中国人民大学财政金融学院副院长赵锡军更是披露，即使获得了大笔贷款，也有不少企业因市场前途不定，不会将资金投入到扩大生产、机构调整中，反而转向投资房地产领域，以期实现资产保值增值。（北京商报）[page]

7月非热点二线城市房价接棒涨势 专家：或有更多城市限购

上周国家统计局公布了7月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。7月份环比上涨城市个数减少，下降城市个数增加，涨幅继续收窄。值得注意的是，前期房价上涨过快的一线城市和少数热点二线城市，7月环比涨幅出现明显收窄。

行业专家表示，不能以此判断本轮涨势到顶，房地产市场价格后续还有上涨的可能;未来或有更多二线城市跟进限购。

热点二线城市房价环比涨幅收窄 非热点二线城市崛起

国家统计局发布的数据显示，7月份70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市有51个，比上月减少4个;持平的城市有3个，比上月减少2个;下降的城市有16个，比上月增加6个。环比涨幅总体收窄。新建商品住宅价格环比上涨的51个城市里，涨幅在1%以上的城市有16个，比上月减少1个;最高涨幅为4.6%，低于上月0.3个百分点;涨幅比上月收窄的城市有16个，比上月减少17个。

国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示，环比收窄幅度较大的城市主要是前期上涨过快的一线城市和少数热点二线城市。

这是否意味着本轮房价上涨已经接近顶部了呢?易居研究院智库中心研究总监严跃进对中国网财经表示，本轮房价上涨是否到顶部，还不能做简单判断。虽然此前暴涨的部分二线城市环比涨幅开始收窄，但其他非热点二线城市开始崛起，例如石家庄、南昌和长沙等城市，房地产市场价格后续会有上涨的可能。

数据显示，7月份，石家庄新建商品住宅价格环比上涨2.7%，涨幅比上个月扩大1.6个百分点;南昌环比上涨1.8%，涨幅比上个月扩大0.6个百分点;长沙环比上涨0.9%，涨幅比上个月扩大0.4个百分点。

专家：未来或有更多二线城市跟进限购

严跃进对中国网财经表示，虽然热点二线城市7月环比涨幅收窄，但收窄不等于下跌，房价并非止涨，而只是涨幅变小。从这个角度看，此类热点二线城市房价依然会继续上涨，并且会使得后续购房者的市场预期继续看强。

不久后，房地产市场将迎来传统的营销旺季——“金九银十”。“应该说到了9月份后，市场交易继续上升，市场会继续热一波，成交量等指标继续创新高也完全是有可能的。” 严跃进称。

随着一些热点二线城市房价的持续上涨，部分城市出台了限制房地产市场的相关政策。8月11日，苏州市政府公布了《关于进一步加强苏州市区房地产市场管理的实施意见》，使当地非苏州户籍居民在购买第二套住房时面临一定限制。苏州因而成为国内首个重启限购的二线城市，而有观点认为，这仅仅是二线城市重启限购热潮的开始。

严跃进表示，其他二线城市跟进限购的可能性较大。“未来类似城市会跟进，比如说昆山、郑州、武汉、合肥、厦门、福州、天津等城市，房价上涨过快，政策打压正当其时。” 严跃进还表示，本轮限购和过去可能会有差异，例如采取分区指导的思路，即对市区进行限购，而郊区市场或继续放宽等等。（中国网）[page]

二线城市楼市调控只是温柔一刀

几个热点城市的调控底牌，清楚表明了地方政府的投鼠忌器和继续依赖地产业支撑经济的企图。

近期，三大暴涨的二线城市合肥、苏州、南京都出台调控政策了。初看起来声势不小，但细看之下，这些政策十分温柔，更多是微调，很难对楼市产生根本影响。

不妨总结一下核心条款：苏州的政策相对比较严厉，成为首个重启限购的二线城市。外地人买二套房需交1年社保。已有2套房及以上则停止贷款。

合肥弱一些。首付款比例有了较大提高，而且采取了更多限贷措施，对开发商缴纳土地款的时间进行了约束。

而南京新政则更加轻微。主要是稍微提高了一下首付，改变了土地出让政策，更像是面对熔断尴尬的无奈之举。

所以，对比2011年的限购政策，这些政策只能算温柔一刀。对于这些城市的火爆局面来说，难有实质作用。

而目前经济环境，银行利率之低和货币发行之高都远超当年，这样的市场本身就疯狂多了。几个热点城市的调控底牌，清楚表明了地方政府的投鼠忌器和继续依赖地产业支撑经济的企图。

中央高层迄今没有任何声音，住建部约谈了几个大企业后，再无下文，仿佛一切都没发生过。这样的局面下，融资成本低、手握大把钱的地产商们自然有恃无恐，敢于放手抢地，即便国资委的约谈让国企收敛抢地行为，民企也照样会补上空缺。

所以，我们看到了前所未有的尴尬局面，一方面地方政府调控声高，另一方面各大城市地王依旧疯狂，地价又创新高。

虽然，采取了调控措施的几个二线城市尚未出让土地，但要判断新效应如何，看看上海就知道了。在调控政策五个月后，上海新地王在原来北京地王和深圳地王价格的7万上翻了一番达到14万，基本上和香港地价接轨了。

而且地王在八月继续呈蔓延之势，中部除了合肥，发展不错的郑州、武汉、甚至南昌都出现了地价超过房价的现象，地王遍地开花。尤其是郑州地王价格已超过广州，达到36900元。经济不发达的中部地区产生如此高价，真有点惊心动魄。

这样的局面何时才能终结?

解决方法还要在供求关系上做文章。首先在需求上，去年以来的改善性需求升温，加上今年的投资性需求猛增，一直存在的刚需，三大客群在货币放水政策的背景和房价高涨的残酷现实下蜂拥而至。导致热点城市供求关系迅速逆转，加上地王刺激，房价进一步快涨，导致越涨越买的循环效应发作，局面不可收拾。

如前所述，调控也只能挤掉一部分投资客，大多数需求还在。只能靠地方政府增加土地供应来缓解，而这也需要时间。更何况今年出让的土地多为地王，未来房价必然居高不下。到那时刚需已够不到，投资者忌惮高位风险，改善者持币而观，加上经济不振等因素，楼市整体需求萎缩，才有可能使楼市再现拐点。

这就是市场机制的自我调整，核心是地王的曲高和寡让供需再次逆转。所以地王出现得越多，地价上涨越快，临界点的到来也就越快。“（新京报）[page]

二线城市房贷收紧 后续政策仍存加码空间

今年以来，国内主要城市房地产市场呈现量价齐升的火热态势，全国整体房价涨幅进一步扩大，上涨态势逐步从一线城市传导至南京、苏州、合肥、厦门等二线城市。作为热点二线城市的代表，上半年南京房价累计上涨21%，苏州累计上涨22%，而合肥更是成为上半年房价涨幅最大的城市。

近日，江苏南京、苏州同时发布房地产市场调控新政，主要措施包括加大土地供应、优化土地公开出让竞价方式、调整居民购房相关信贷及公积金政策等。苏州还对非本市户籍人士购买第二套房作出了限制。新规均从8月12日起生效。此前，合肥已经出台了房地产市场调控措施。随着南京、苏州加入楼市调控，这意味着二线城市楼市政策开始收紧。

具体来看，南京市政府发布的《关于调整南京市土地公开出让竞价方式、商品房贷款首付比例的意见的通知》称，将调整土地公开出让的竞价方式，经营性用地公开出让实行网上交易，竞价所产生的保障房建设资金不计入房价准许成本;当网上竞价达到最高限价80%时，申领预售许可证的条件需符合“主体结构封顶”至“现房销售”等不同程度的施工进度。同时，南京市对房贷首付比例也作出调整。

苏州市政府发布的《关于进一步加强苏州市区房地产市场管理的实施意见》，包括加大土地供应、完善商品房预售管理、完善差别化住房信贷政策及调整非户籍居民购房政策等主要内容。

民生银行（行情研报）(600016,股吧)宏观研究院研究员吴琦认为，本次新政的推出，更是具有明显的象征意义，表明继上海、深圳等一线城市之后，二线城市房地产市场去资产泡沫的序幕也已正式开启。

总体来看，本次南京、苏州、合肥三地房地产调控力度并不算大，预计后续仍存在一定的政策加码空间，可能会有更多城市加入收紧调控之列。（和讯银行）