地王频出：资产荒背景下 房价是否继续上涨？

中金网08月22日讯，8月份堪称“地王月”，今年以来，部分一二线城市土地市场高价地频出，“面粉贵过面包”现象成为常态。有鉴于此，近期从中央到地方楼市调控再次加码。未来楼市资金会流入股市吗？房价还能上涨吗？

地王年年有，今年特别多。地王的成交较多为周边当前房价的2倍，意味着房价必需在未来数年内至少翻倍，这些地王企业才可能盈利。那么为什么房地产企业愿意以如此高的价格拿下地王呢？

而我们近期发现，很少再有行业销售排名在前十位的龙头公司去拿地王。“地王”的获取者已经从央企，如信达等转为中小公司。为什么中小企业反而更愿意冒险？

央企——不为大幅盈利 而为资产保值增值

过高溢价率成交主要是因为土地市场是垄断市场，在火爆行情下，成交价格往往是被动上涨的。国联证券认为，地王多数为央企，它们寻求的未必是大幅盈利，而仅仅是国有资产的保值增值，能够接受较高的价格。

此外，央企的融资成本更低，并且一季度大幅增加的信贷多流向央企、国企，因此它们的现金流状况可能比较良好。除了资金成本较低之外，龙头企业开发能力较强，集中采购降低成本，其开发成本也低于中小型企业。

中小企业愿意冒险

地价过高，当然和流动性较为宽松有关系。但为什么中小企业反而更愿意冒险？

中信证券认为，最后成功取得“地王”的中小公司，一般来说就是比其他公司更愿意冒险的公司。

以拿下上海静安地王的融信中国为例，作为民企，其愿意以高价格竞拍土地，一方面与公司的高风险偏好有关（主要体现在高杠杆拿地），另一方面则是基于对房地产市场未来的乐观预期。国联证券表示。

销售额压力推动中小企业无法苟安 唯有拿地

中信证券在报告中还提出一个有意思的逻辑，其认为，目前的资金提供方基本是根据销售合同金额来衡量企业的风险。金融机构往往只优先满足销售额排名靠前的大企业融资需求——大企业可以享受低资金成本和多元化的融资渠道。可是中小企业怎样才能成为销售额靠前的大企业呢？只有拿地！

小企业只能冒更大的经营风险，冀望于房价超市场一致预期上涨，从而实现自身“从小到大”的梦想。地产行业是一个小企业越来越无法“苟安”的行业。

住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌表示，预测下半年将会比较平稳，增速会放缓。“由于房价已经到达周期高位，明年部分城市房地产市场将出现负增长。”

英大证券研究所所长李大霄认为，目前楼市与股市处在跷跷板的同一端，并且都是在向上的一端。他表示，现在中国的股市和楼市也都是在往上涨。至于楼市与股市的泡沫，李大霄表示，两个市场内部都会出现分化，好的股票和好房子的房价还会继续上涨。

方正宏观任泽平认为，房价未来能否上涨的关键在于货币松紧。他表示，如果未来继续通过放货币托底经济，利率不断创新低，货币继续超发，那么房价还会不断创出新高。反之，则房价可能见顶调整。他认为货币政策再度宽松的空间正逐步打开，未来货币政策可能从主动放水转向衰退式宽松。他认为，2014年底启动的这一轮房价上涨周期在接近尾声。从短期角度，他预计未来房价从快速上涨期步入缓慢上涨期，但区域将明显分化；而从中期角度来看，大都市圈中公共资源富集的核心区和未来受益于产业人口转移的环郊区最有吸引力。

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