客观地聊聊新江湾城 购房讨论

作为一名新江湾城的新业主，我想客观地与大家分享一下我对新江湾的看法。之所以关注这个版块是因为部队分房子分到了新江湾，也就是版里大家一直说的淞沪路以西军产的位置，结合网上的文章以及自己近来走访的体验聊聊这个版块。

先说说新江湾城的优点：

1.环境非常好，在上海市区（外环内）能找到整体绿化这么好的地方是非常少的，道路的绿化带，人行道的树木都做得都非常好，这也是新江湾卖点之一。

2.学区尚可，幼儿园有中福会和两个示范园都不错，小学就是复旦科技园和上音实验，坦白说硬件设施相当好，但毕业生质量属于杨浦区小学第二梯队的。老干部建设局还要建设一所9年一贯的学校，据说复旦附小，不过并不确定。

3.小区的品质都很高，尤其是淞沪路以东，仁恒，九龙仓大家都了解，甚至还有许多别墅小区例如首府，中建大公馆，淞沪路以西，殷高路以南也新建了不少别墅区，同样，在上海市区找到这么大面积片区的别墅也不容易，所以整体城市感官非常好，很养眼。说到这给大家科普一下淞沪路以西的军产，名为新江湾老干部安置房，规划2期，现在第一期已经完工并交房，共3个小区分别为戎辉苑，戎德苑和戎泽苑。整个安置房区域面积很大，大概北至复旦大学，东至淞沪路，南至殷高路，西至国权北路，大约有4000住户。小区品质中上，人车分流，车位1:1.01，绿化率35%以上，容易率2以下（具体不是很清楚），2梯2户小高层，房型上没有90平米以下户型，但也不是大平层，大多为120到154的3至4房，在新江湾整个区域绝对算“小户型”。客观说，品质绝对比不上九龙仓那种，比对面润地华庭也有点差距，毕竟人家可是外立面全大理石还带会所。但是也不是普通的经济适用房的造房水准而且老干部小区将来还要配套菜场，食堂，健身房，招商店铺等等基本设施，生活便利性大大提升。并且这些安置房都是有产权可出售的，且户型更亲民，也许能促进新江湾的楼市热度。

现在来说说缺点：

1.位置其实是最大的缺点，以新江湾城地铁站为例，离人广和陆家嘴都约13.5公里，坐地铁要40分钟。在整个上海区域位置来看，属于中等偏下，毕竟还有很多人住的更远，例如顾村，七宝之类的。但是和同品质板块，例如古北，联洋，天山之类的比起来，位置还是差些，且目前只有一条地铁线路，只能照顾到新江湾核心区域的小区住户，大部分开车业主也很可能因为淞沪路很堵，以及逸仙路高架前火车闸道口的阻断而浪费不少时间。不过规划有******路高架，淞沪路立交，18号线，且10号线二期衍生让这块区域交通更为方便。（其实新江湾路况很好，因为没啥人。。。。）

2.高桥污染，作为新住户可能住的时间不长没感觉，但是既然有住户闻到过气味说明这的确有一定影响的，计划2年内搬走，但是我认为不可信，可能会拖，中石化本身就很不愿意搬，成本太大了，保守估计要5年，不过肯定会搬，因为上海市区内不会允许有这种污染空气的设备，土地稀缺，高桥未来肯定要开发成住宅区。

3.商业配套不行！这件事是大家最在意的,目前新江湾城共2个商场，悠方和星汇广场，****查查都可以知道，店非常少，尤其是悠方，毕竟定位为城市综合体，现在也就负一层有几家饮料店和饭店，还有一些母婴教育之类的，人气很低，说好的city shop和嘉禾电影院都没有，问服务台人员说可能要2年所有店才会开，等旁边老干部安置房的住户都入住了这个情况也许能改善，毕竟一期也有1900户人呢，就近也只能来悠方消费。但根本原因就是新江湾本身人气不够，就算按规划人口都住满了也就8万人，9.45平方公里这么大片区域才8万人.......人气能够吗，既然新江湾定位就是容积率低的高档社区，大家住新江湾也就是图个安静，环境好，那么商业配套也不用指望太多。未来还有君庭广场，益田假日广场，尚浦领世这三个商业配套，规划上很足，如果到时候邻近板块如中原，高境，自贸区的人愿意来这消费那么人气以及店铺数量质量还有希望。

4.作为一个规划建设至今10年的国际社区，新江湾目前是失败的，起点很高，目标超越古北，不过现实很骨感，入住率极低，小区质量堪忧（湿地可能造成房子沉降），基本配套如菜场超市近乎没有，唯一的希望铁狮门还有一半没动工，安徒生童话乐园烂尾等等，大家都走走就知道这些。在一片离市中心有一定距离的地方规划高规格的国际社区本身就是很难的，加上以上所说缺点，这片区域的确不能和古北联洋之类的比。

再说说大家最关心的房价，从地理位置来看，新江湾邻近的两个板块是中原板块和高境板块，次新房小区均价大多在5.5-6万一平米，而新江湾大多在7-8万一平米，同样地理位置条件下，已经比周边房价高2万一平米，说真心话已经够高了，8万都可以在天山，大宁甚至古北买次新房了，比如大宁的慧芝湖，宝华，（金茂府不说，人家有自己特色），天山的仁恒河滨花园，天山河畔等等。至于d7，b3这种地王，我只能呵呵了，b3保本价12万？12万买这位置？还有人说年底新江湾城均价10万，我觉得可能性太低，短短4个月均价涨2万？去年一整年上海大涨，大部分次新小区均价不过涨1.5万而已。有人认为这地王会带动新江湾整体房价，我看金茂府也没怎么带动大宁啊，大宁次新小区都是普涨1.5万跟着全市节奏涨。所以目前新江湾城房价已经很高了，也是合理的，短期内均价不会有本质性改变，要么全上海涨，新江湾跟着涨，不会异军突起。

最后说下未来，新江湾还是有希望的，交通正在改善，******路高架，2条地铁，以后也许能吸引自贸区，高境淞南，中原等地区的人来新江湾消费，增加人气，人气有了商业就有希望。学校上总共规划了5所幼儿园，3所小学，2所初中，当然还有啥德法学校之类的国际学校。部队安置房以及未来拍卖的土地将大量提供小户型，完善了新江湾户型种类，对板块楼市也有促进作用。当然，作为新江湾的新住户当然希望新江湾城越来越好啦！