两颗重磅炸弹，中国楼市今天迎来巨震

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　　苏州和南京，这两座差距约200公里的长三角城市，在今天下午3分钟之内，相继向楼市投了重磅炸弹。

　　首先出手的是南京。15点58分，“南京市委宣传部新闻发布官方微信” 南京发布了这么一条消息……

　　当大家对南京新政还没反应过来时，16点01分，“水巷小桥多”的苏州也正式亮剑了，风声其实早几天就放出来了，显然是憋了很久……

　　南京提高首付比例，苏州更狠，直接限购。

　　这是有标志性意义的时刻。

　　限购，在时隔6年之后，重新回到中国二线城市的房地产市场。

　　还记得2015年全国房地产市场因库存过多而风声鹤唳、仿佛人人自危，谁也未曾预料，才不到一年，连二线城市的政府都开始祭出限购大刀。这种转变，透露的信息是很耐人寻味的。

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　　南京的新政除了对“调整土地公开出让竞价方式”作出调整之外，在首付方面的规定可概括为3点：

• 1.首套房首付25%（高淳、溧水20%）不变。

• 2.对拥有1套住房且相应购房贷款已结清的家庭，最低首付款比例从30%调整为不低于35%（除高淳、溧水）。

• 3.拥有1套住房贷款未结清的家庭最低首付款比例从45%调整为不低于50%。

　　首付比例提高5%，并不算高，南京的新政相对还是比较温和的。

　　苏州下手相对要重一些，其针对购房者的新规定最要有三点：

• 1.非本市户籍居民购买第一套住房，不受任何限制。非本市户籍购买第二套住房，必须提供前两年内满一年以上的个税或社保证明。

• 2.居民家庭拥有1套住房且相应购房贷款未结清，再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的，最低首付款比例，苏州市区（不含吴江区）由40%调整为50%。

• 3.居民家庭已有2套及以上住房且购房贷款未结清的，继续停止发放“三套”及以上住房贷款。

　　苏州，因此成为国内首个重启限购的二线城市。（在2011年楼市大火时，苏州曾出台限购措施，但2014年取消了。）

　　易居研究院总监严跃进分析认为，苏州此次出手，主要针对的是外地炒房客：

• 对于非户籍居民信贷政策，和预期一样，此次需要提供纳税或社保证明，这有点类似一线城市的限购政策，但相对宽松，而且此类政策主要针对二套房的。总体上说，这会使得后续购房市场的环境净化，防范各类炒房需求大规模的进入。

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　　南京和苏州，在今年上半年的房价大涨中扮演急先锋的角色，它们和合肥、厦门一道，被喻为“新四小龙”。

　　今年1月份，苏州的新房均价为12721元，7月份已经涨至15337元；而南京的新房均价也从1月份的15036涨到18290元。

　　(来源：中国指数研究院、百城价格指数)

　　在今年上半年惊心动魄的房价竞赛中，很多人只记得北上广深高耸入云的房价，但事实上，如果从增长幅度看，其实“新四小龙”才是领跑者。1-7月份，南京和苏州的房价涨幅超过20%，而深圳和上海为19.1%和12.79%。

　　(来源：中国指数研究院、百城价格指数)

　　货币宽松背景下，“脱实入虚”的资金如洪水般泛滥，它们像猎鹰一般寻找着优质资产，当一线城市的房地产投资闸门关闭了，它们就涌到前途同样可期的二线城市如苏州、南京，用汹涌的货币把房价抬高。

　　不过从最近两个月苏州和南京的房价走势来看，最近两个月，房价上涨已经缓和。

　　(截图来自房天下网站)

　　(截图来自房天下网站)

　　炒房客或许已经完成了既定目标。加上地方政府的干预，退一步，海阔天空。可以预见，下半年，二线城市会像一个前程冲得太猛的运动员，逐渐放慢脚步，甚至不排除行走和爬行。不过，倒退的可能性基本上为零的。

　　有位业内人士指出:

• 一旦信贷政策收紧，从源头上控制资金流入，或会带出楼市短时间的平整周期，但是长期来看，这两年拿下的地王，已经开始逐渐入市，豪宅化的趋势越来越明显，房价大幅下跌的可能性渺茫。

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　　回顾历史，几乎每一次的限购都意味着将来房价的新一轮上涨。一线城市北上深，限购层层加码，但房价从未止步，几乎每隔数年就来来一次大规模袭击；而2011年苏州已经出台过限购措施，2014年取消，2016年后卷土重来。下一步，加入“限购俱乐部”的会不会是厦门、合肥抑或南京？

　　只要资产荒继续蔓延，实业经济回报率继续低迷，作为货币蓄水池的楼市，不得不持续水涨船高。

　　今年3月份，上海出台史上最严限购令后（“新四小龙”本质上被炒房者视为一线城市的延伸），英国《金融时报》刊文指出，限购背后的真问题其实是“资产荒”：

• 从过去历史来看，调控政策往往从打压需求端开始，却时常埋下下一次暴涨的源头，最终结果反而是营造出某种“饥饿营销”效果。

  　　由此可见，中国楼市再度陷入冰火两重天境地，一边是全国高库存难去，一边是一线城市房价暴涨。

  　　话说回来，为什么大家还在继续选择买入一线房地产，即使加大杠杆也在所不惜？其本质还是中国当下的“资产荒”。符合投资者人预期回报的资产标的不断变少，曾经A股都跻身备选，而在去年各类风险坍塌、投资人血本无归教训之下，投资者日益痛苦地感受到“资产荒”的存在。

  　　这一大背景之下，一线城市房地产或许是资产泡沫的最后一轮涌动。对比三四线城市的过剩，一线城市的房地产是中国资产的最高配置，房地产是过去多年中国最好的投资品，买房而不是找点创业或者超低买股，是很大一批人生赢家故事的开始。一线城市近期房地产火爆程度，本质上正是“资产荒”之下的羊群效应与无奈选择。

　　北上广深限购了。苏州也限购了，跟随者或许会在下半年增多。然而，不甘寂寞的资金必定会四处乱窜，它们打一枪换一个地方，转移的节奏会加快，暴涨暴跌的幅度会加大（如上半年我们在黑色系期货市场上看到的那样）。

　　资金如水，堵不如疏，限购只是堵，目前尚无法有效疏解躺在账户上的上万亿资金，这才是中国经济的真正烦恼。