文/欧阳峰

上海市的家长赵刚遇上了一件窝火的事。

为孩子打造好起跑线，签约名校学区房

在上海工作多年的赵刚，自2008年与陈梅结婚后，一直住在公租房内。根据上海市住建局的规定，他们住满六年时必须搬离。2013年初，眼看公租房快要到期，儿子也已三岁，即将上幼儿园。恰巧春节前，赵刚从公司拿到了一笔可观的年终奖，因而有了买房的首付。妻子陈梅提议说：“干脆就买套学区房吧，为孩子打造好起跑线。”

2013年2月28日晚，赵刚夫妇坐下来看电视，某房产节目正推介上海佳明房产经营公司（以下简称佳明公司）在上海市某科技园区新开发的楼盘。

在栏目主持人的询问下，置业顾问侃侃而谈：“佳明房产看中科技园区板块的三大特点——教育、科技和生态。关于教育，我们这边有闵行大学城，其中包括xx大学和xx大学闵行校区等全国重点大学。我们项目的西侧，就是xx大学附属幼儿园、小学、初中和高中……”随着镜头的推进，一幢幢房屋正在施工，楼与楼的间距显得十分开阔。

赵刚和陈梅对这个楼盘非常满意。第二天一早，他们就迫不及待赶往售楼现场。售楼小姐笑盈盈地递上了售楼宣传书，内页上写着：“名校荟萃，全程精英教育。让您的孩子足不出园，即可完成从幼儿园至大学。园区包括x大附属幼儿园、x大附属小学、附属初中……名校环绕，坐拥学区中心，让您的孩子赢在起点。”

而且，房屋起步单价每平方米仅1.4万元，而相距不足一公里的另一家楼盘，每平方米单价却是3.5万多元。如果买了不就太划算了吗？

2013年3月16日，赵刚夫妇与佳明房产经营公司签订了房屋预售合同，首付38万元并办理按揭贷款购买了一套102平方米的三居室，总价款149万多元。在该合同中，特别注明了广告宣传不列为合同的附件或组成部分的条款，该内容没有引起赵刚夫妇的质疑，同时，合同中也没有明确违约责任。

楼盘营销打了假广告

签订完房屋合同，赵刚夫妇一面静候房屋落成的佳音，一面到教育部门打听学校配套情况。教育局明确答复，尚未对该小区进行教育资源配置，没有开发商所宣传的名校附属学校这一说。

闻此，赵刚夫妇虽然有一些失落，但转而一想，这处楼盘价格也确实便宜。何况，学校配套是迟早的事，就没有向佳明公司提出异议。

2013年12月26日，赵刚夫妇终于拿到了新房钥匙。2014年1月，有关教育部门发文明确，该小区对口幼儿园及小学分别为上海市闵行区某幼儿园及某小学，而不是电视节目和楼书中所称的名校附属幼儿园和小学。

赵刚得知后，立即找到了佳明公司售楼处。售楼经理的回复是：教育资源的配置，公司说了不算，最终是由政府来定。对方还指着“楼书”最后一页一行小字说：“你看，‘宣传资料仅供参考，一切以商品房买卖合同为准’。咱们签订的合同中并没有说名校配套呀！”

“这摆明着是欺骗！”对售楼经理的说辞，赵刚十分恼火。他专门建立了QQ群，与其他业主抱团维权。但是，经过几个月的较量，开发商并没有给出说法。

紧接着，赵刚和其他业主向上海市工商行政管理局闵行分局投诉。该局经过调查发现，2013年2月26日，佳明公司为推广其开发的楼盘，与上海某文化传播有限公司签订了一份广告委托代理投放、发布合同，双方约定由佳明公司支付7万多元的广告费，文化公司按照佳明公司的要求，负责制作并在xx电视台某房产栏目投放1期楼盘的电视广告。

于是，2014年12月26日，闵行分局对佳明公司作出处罚决定，其主要内容为：佳明公司利用广告对房产销售作虚假宣传的行为，违反了《中华人民共和国广告法》第四条的规定，其行为构成了利用广告对房产销售作虚假宣传的行为，根据《房地产广告发布暂行规定》第三条规定，决定对佳明公司予以行政处罚。

不甘被欺，业主起诉维权

工商行政处罚决定生效后，虽然坐实了佳明公司销售房产时的虚假宣传行为，但是，房产预售合同中也确有“宣传资料仅供参考，一切以商品房买卖合同为准”这一条，对此，赵刚感到心中没底。

他咨询律师后知晓，电视专题片和楼书等宣传资料是公开要约，应作为售房合同的补充条款，佳明公司应对其虚假宣传行为承担违约责任。

在与佳明公司交涉无果的情况下，2015年9月15日，赵刚和陈梅将佳明公司告到了上海市闵行区人民法院。要求佳明公司赔偿合同违约金10万元。

佳明公司则辩称，赵刚和陈梅是基于价格的差异才选择与售楼处签订的合同。其在购房前就学校的配套问题完全可以自行向教育部门核实，且合同中注明广告宣传不作为附件，故公司不存在任何违约的行为，不同意原告赵刚、陈梅的请求。

上海市闵行区人民法院一审认为，

第一，佳明公司因发布虚假电视广告而被行政处罚，行政处罚决定书中认定在该看房专题电视广告中明确出现了“XX的配套幼儿园、小学是XX大附属幼儿园、小学”的表述，其行为构成了利用广告对房产销售作虚假宣传；

第二，综合本案查明的相关事实，佳明公司的广告及楼书宣传中关于涉案小区对口学校的内容构成具体确定的说明和允诺，并且对赵刚、陈梅购买涉案房屋并签订商品房预售合同的决策具有重大影响，佳明公司的宣传内容应当视为要约。在涉案小区无法对口XX学校的情况下，佳明公司的行为构成违约。而佳明公司在楼书及商品房预售合同中关于广告宣传不列为合同的附件或组成部分的陈述，系免除其自身责任而排除对方主要权利的条款，应为无效。鉴于合同中对佳明公司的该项违约责任未作明确约定，且考虑到赵刚、陈梅在购房前也应自行向相关教育管理机关核实涉案小区的教育配套问题，而且，在签约时教育部门的答复意见为涉案小区并未进行教育资源配置，综合上述情况，酌定佳明公司应支付的违约金金额为1万元。

一审判决后，佳明公司不服提出上诉。

2016年6月29日，上海市第一中级人民法院依照相关法律规定，作出驳回上诉，维持原判的终审判决。

点评：商品房虚假宣传违约责任的比例原则

开发商虚假广告所应承担的民事责任主要包括违约责任和缔约过失责任。其中，违约责任是常见的责任方式，具体包括继续履行合同，支付赔偿金、违约金等。除此之外，作为违约补救措施，业主还可以行使合同解除权。

本案中，由于开发商无权决定配置教育资源，让其继续履行合同显然不现实。而业主又不主张解除合同，故违约责任只能采取支付违约金的形式。那么，在合同对广告宣传行为没有违约条款的情形下，如何确定违约赔偿金数额呢？可根据虚假程度与责任承担比例原则，确定赔偿金。

具体考虑三个因素：

第一，可以根据开发商没有履行广告内容因此对建设项目投入成本的减少或根据如果完成虚假宣传的允诺内容所增加成本计算，确定违约金数额，但该方式在本案中没有可操作性；

第二，根据所售房屋的总价的一定百分比计算，此处的百分比相当于开发商借虚假广告宣传所获得的利益。本案中，开发商仅将其虚假宣传作为一般的促销手段，并没有按照同类名校学区房虚抬价格；

第三，根据买受人所购房屋贬值或应增值的多少计算开发商的赔偿额。该情形在本案中亦不存在。故法院酌定开发商支付违约金1万元。