来源：武汉谭律师

本文主要从保护出租人即房东合法权益的角度展开，至于承租人的权益如何保障，本头条号会在今后的文章中详述。文章观点难免错谬，欢迎各位批评指正。

房东签署房屋租赁合同时应重点关注三大问题：

1. 租金能否按时回收，承租人延期或拒绝支付租金怎么办。

2. 租期约定多长合适，租期内房东如欲提前回收房屋如何避免违约风险。

3. 如何确保房屋及设施设备的安全，承租人支付保证金是否足够，房屋损毁该如何赔偿。

合同是当事人对彼此权利义务的自主约定，一经签署生效，即对双方发生法律效力，任何一方不履行合同内容或履行内容不符合合同约定，应承担法律责任。上述三大问题，完全可以通过合同约定解决，具体言之：

关于租金问题：

在房屋租赁关系中，收取租金是房东的主要权利，与之对应，也是承租人应承担的主要义务。承租人拒付或延付租金的，系对合同主给付义务的违反，房东可依据法律或合同约定主张解除合同，收回房屋。具体到租赁合同条款中，可约定“承租人延期支付租金的，每延期一日，应按应付未付租金总金额的日万分之五支付违约金，延期支付达到5个自然日的（含5个自然日），出租人可解除合同”。

提示与建议：（1）承租人延期或拒绝支付租金的，如合同未有“承租人延付或拒付租金的，房东可解除合同”等类似约定，房东不能直接解除合同。依据《合同法》，房东此时正确的做法是，先向承租人履行租金催收程序，要求承租人在“合理期限”内支付，承租人在“合理期限”届满后，仍未支付的，房东则可主张解除合同，并可要求对方支付租金及延期支付的违约金。（2）承租人延期或拒付租金的，如因此引发诉讼或仲裁的，房东应在合同约定的承租人应付租金之日起一年内向人民法院或仲裁机构提出，否则，可能丧失胜诉权。

关于租赁期限及提前解约问题：

司法实践中，我们经常遇到出租人因各种原因（如房价上涨、出卖、政府征收等等）欲提前解除合同的情形，但因解除合同没有合同和法律依据，若承租人不同意提前解除，房东解除合同的愿望很难实现，或需付出沉重代价。

本人曾代理出租人某武汉大型国有房地产公司诉某个人的房屋租赁纠纷，签署合同时囿于国有资产保值增值的要求和压力，该房屋以极低的价格（现在看来）租给了该自然人，租赁期限15年，合同约定较原则，未约定租赁期限内出租人可以提前解除合同的情由。在确定本案诉讼方案时，我们动了很多心思，费了很大气力，最终还是通过双方律师、政府、法院等方方面面的努力和协调，以出租人支付200多万的赔偿金为代价才得以提前解除合同。

其实，该国有企业完全不必要花如此的精力和代价，仅需在合同中寥寥数字即可解决。

提示与建议：租期长短不是根本性问题，出租人在签署合同时，尽可能周全考虑、预测房屋是否在未来有可能提前收回。即使不会提前收回，本律师仍建议在合同中单独列章（节、条），专门就“出租人可提前解除合同”的情形明确约定。

关于房屋及房屋内设施设备的安全问题：

很多承租人不爱惜房屋设施设备，甚至故意损坏房屋及设施设备。而在签署租赁合同时，因嫌麻烦，出租人对房屋设施设备也不与承租人进行清点确认，一旦损坏结果出现，出租人因无法举证（特别是因火灾、偷盗等原因造成的设施设备彻底损毁或丢失情形），其诉请承租人赔偿的诉求不能得到法院支持。类似案例本人代理多起，最近正在代理一起因承租人放火烧毁房屋的房屋租赁纠纷，该案目前正在审理中。

提示与建议：（1）出租人在签署合同时应与承租人共同清点确认房屋的设施设备，并制作清单作为合同附件，清单中除列明设施设备名称外，还要列明规格、品牌、型号、购买年份等等。（2）对房屋及设施设备定时或不定时的进行检查，发现损坏及时通知承租人并留存证据。（3）房屋或设施设施发生彻底毁坏时（失火、偷盗等），一经发现应立即报警，并通知物业。

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