最全买房知识大全！

问：好贷网信贷经理，您好！经常翻看咱们订阅号里面的文章，尤其是房子这方面，毕竟买房子是件大事儿，不能随便对待。

不过看来看去，文章都比较细化，我想让您给整一篇全面一点的关于房子和买房的文章，这样我好提前学习相关知识，避免以后跳坑~（颜小姐）

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好贷VIP服务中心（北京）莫经理：颜小姐您好！欢迎来到老莫大讲堂！请问芳名？让老莫猜猜，您的芳名莫非是颜值？原谅老莫“讲课”前的冷幽默，主要原因就是好多天没有看到美女出没了，老莫实在是不想和这一大帮糙老爷们儿唠嗑了，果然抓到了一枚美女~

玩笑归玩笑，好了言归正传，颜小姐的问题老莫很是重视，之前确实有很多篇细化的内容，是该系统地整理一下这些知识点了！今天，老莫跟大家来个大总结！

话说在北京，最幸福的事情就是有一天拥有自己的房子，如果老莫在北京有房子，直接就不上班了，每个月靠收租子就能发家致富了，可惜，北京的房子贵的吓人，还是想想得了！

其实无论你在什么地方，从事什么职业，一天忙碌之后都想回到自己的家里，翘着二郎腿吃着饭看着电视，温馨小家庭的既视感啊！家的载体不就是房子嘛！多少人的奋斗目标都是拥有一套自己的房子，尤其是北上广深这样的一线城市。但是，在买房子前，这些知识你一定要知道！

1.房产“五证两书一表”要齐全

什么是“五证两书一表”？你们肯定要发问了，说明不知道的人还有很多，这个情况很严重！

房地产的“无证两书一表”是开发商开发销售商品房的必备文件，下面我们仔细看看这些文件。

首先“五证”都是什么证明？

①《建设用地规划许可证》：是建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地或者出让土地前，经城市规划行政主管部门确认，该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。

②《建设工程规划许可证》：有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。

③《国有土地使用证》：经土地使用者申请，经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限和“四至”范围。

小知识：

四至范围：指东西南北四个方向的边界。一般有一定的标志性和百姓的认可性，比较容易找到的、形象的指明具体的位置的方法。

④《建筑工程施工许可证》：建设单位进行工程施工的法律凭证也是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑叔违章建筑，不受法律保护。

⑤《商品房销售（预售）许可证》：市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业，销售商品房的批准性文件。

在查验开发商“五证”时，最重要的是检验③和⑤，这两个证件表明我们购买的房屋是在合法交易的范畴内，《预售许可证》的预售范围是本项目可销售的楼盘，买房子的时候必须要看清购买楼层是否在预售范围内。

如果开发商未取得前两种证明，是不可能拿到《国有土地使用证》的；如果未获得《规划许可证》和《施工许可证》，是拿不到《预售许可证》的。开发商只有取得《预售许可证》才能证明该项目在规划、工程、和土地使用等方面通过了政府的批准，也就具备了进入市场交易的资格，否则无法入市交易。

其次我们来看看“两书”，虽然这些文件、政策比较枯燥，但是老莫认真提醒大家仔细阅读，不然付了钱的房子可能就飞了。

“两书”指的是《住宅质量保证书》和《住宅使用说明素》。这两样是商品房买卖合同的补充约定，是开发商向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。是开发商必须提交给购房者的文件，购房者也有权所要。

“一表”指的是《竣工验收备案表》，这是目前售楼环节中最应该注意的文件，按照有关规定，表上的每一项都必须报有关主管部门备案，缺少任何一项的话，这个楼盘就是“黑楼”，是不能入住的。

总的来说，“五证两书一表”是开发商售房的重要文件，购房者在买房时一定要向开发商索要相关文件，有时候就是因为这些疏忽，才会不小心跳了坑！不仅浪费时间精力，还耽误了最佳的买房时间，只能后悔了……

2.辨别公摊面积误区

不少人肯定要问公摊面积是啥，一般是指管道井、电梯井、设备间、楼梯间、值班警卫室、垃圾道、共用墙体等。

目前国家还没有对公摊面积的上限作出相关规定，很多购房者肯定认为公摊面积越小越好，实则不然，公摊面积过小反而掉档次，试问两梯两户的户型房和两梯六户的户型房哪个更方便？

所以一般设备齐全、品质高端、便民利民的房子公摊面积的比例会略大一些。现在一般的7层以下公摊率是7％~12％，7~11层公摊率是10％~16％，12~33层是14％~24％；别墅类的公摊率为1％~8％。

购房者在收房时如果发现房子总建筑面积与合同面积误差超过3％，少的面积则可以要求开发商赔偿同时可以选择退房，如果多出来了权当开发商无偿赠送~

3.购房种类要选好

之前咱们也发布过一些不能购买的房子，所以这一条咱们简单带过。房子大致分为商品房、房改房、经适房、廉租房、公租房、小产权房、集资房等，除了商品房可以实现自由交易（个别城市除外），房改房上市前要先交土地出让金并得到相关主管批准；经适房满5年后才可交易也必须补交土地出让金；安置房产权属于集体的不能再交易，属于个人的满足相关条件后才能交易，小产权房无房产证不能交易，集资房不允许交易，廉租房和公租房不能交易……

4.70年以后房子还是我的吗？

房屋产权、土地使用权、房屋所有权，懵！房屋产权由后二者组成，房屋所有权是永久的，只要房子不塌，房子就一直属于产权人，but我们是社会主义国家，土地是国家的，所以……

然而土地使用权根据条例规定，居住用地最高年限是70年，工业简述和科教文体综合类是50年，商业旅游娱乐是40年。

那么我们购买的住宅怎么算，假如颜小姐2005年就买了房子，房屋产权到2075年么？不对！房子可能是2004年建设完毕进行销售，那开发商获得土地批租权可能是在2000年，产权应该是2000+70=2070年，土地使用期限是从开发商购地就开始算起的。

如果70年到期了该怎么办？到期后，房子依然属于自己，目前有几种说法：重新办理土地使用出让手续，续交出让金；国家收回土地对业主进行赔偿；国家收回，拆迁安置等。

下面要讲的是结婚和子女的问题。

5.房产证的名字≠房子是我的

房产所有权的最高效力来自于房产登记，所以房产证上是否有名字不重要，房产登记簿上有名字就可以了。很多年轻人结婚时，双方为房产证上署谁的名字吵得不可开交，现在知道了吧！

而且，婚前买的房子，即使写了双方的名字，没有证据能证明出钱了，有名字也没用，婚后买的房子就算是写了一人的名字，也是夫妻共同财产。

这一条好好琢磨吧！

6.父母房产交接方式

父母的房产过户给子女可以通过继承、赠与、买卖的方式，集成是税费最少的一种，但只有等到父母去世以后才能办理。

①继承：需要缴纳极少的公正费和继承公证费用，即使在房产证不到5年的情况下出手，也只需要缴纳1%的个人所得税和5.5%的营业税。

②赠与：父母在世时，把房屋产权赠送给子女，需缴纳3%的契税。如果儿女在受赠后不足5年即出售房子，或者子女拥有多套物业，需按转让收入减掉合理费用后征收20%，同时还要缴纳转让收入5.5%的营业税。

③买卖：如果不打算自己居住，想把父母的房产卖掉，可以选择卖房子方式进行过户，可以省去一大笔税费。

讲了这么久，一般涉及到的内容都提了一下，加上之前我们发布的文章，和房子相关的知识点绝对够大家学习了！

（编辑：薛梦静）