德国政府管住炒房的制度安排

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近日召开的中央经济工作会议，强调要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止大起大落。要在宏观上管住货币，微观信贷政策要支持合理自住购房，严格限制信贷流向投资投机性购房。

为什么房地产在中国如此火爆，而在德国这样的发达国家，却一直热不起来呢？

在欧洲，德国房价处于“洼地”位置。以首都柏林为例，2013年一手房价格在每平方米2500至3900欧元（1欧元约合8.2元人民币）之间，二手房价格则在每平方米1440到2780欧元之间。在经济发达的慕尼黑，一手房价格在每平方米3300到6300欧元之间，二手房价格在每平方米2799到4200欧元之间。相对于德国人平均每月3000欧元的收入水平来说，房价并不算高。德国政府“管房子”的经验，值得关注。

一、支持保障房

在政府看来，住房问题是个民生问题，直接关系到选民切身利益。房地产业在德国与医疗卫生和教育事业一样，属于社会福利体系的一部分。政府不敢轻易将公共土地和住宅建设投入市场，否则有可能面临在选举中败北的风险。

与此同时，德国政府一直致力于发展实体经济。汽车、电子、机械制造和化工是全球公认的德国四大支柱产业。这些高附加值的现代化制造业，维系了德国几十年的经济繁荣。

在德国，住房也分为商品房和保障房两大类。对居住品质有较高要求的人，可以选择购买商品房，否则可以租住保障房。目前，德国总人口约8500万，约有3900万个家庭。据统计，包括保障房和商品房在内的住房总量约为4000万套，供需基本平衡。

德国政府一方面对发展房地产市场很谨慎，另一方面则不断加强对保障房、商品房的管理。

保障房制度在德国有悠久的历史，其前身是1860年前后普鲁士实行的住房合作社制度。住房合作社是非营利性建房团体，通过统一使用社员缴纳的资金以及国家的贷款和补助来建造保障房，所建住房的产权归集体所有，而社员享有其使用权。

1949年，德国成立住宅及房地产企业联合会，负责建造保障房。目前，该联合会有3000多家地方分会，大批民众通过参加合作社取得了住房使用权。这种体制有助于稳定房价，让居者有其屋，特别是帮助低收入者获得了稳定的居所。

德国历届政府都对合作社给予多方面的政策性支持，比如提供低息贷款，以合理价格向其出售土地，减免税费等。

二、严管商品房

德国的商品房开发和出售也有其特点。房产的开发、建筑设计和施工以及销售，往往由不同的专业公司负责，彼此间相互协作又分工明确。开发商负责获得地皮和整个项目的总体规划，是整个工程项目所有环节的总负责者。设计师、建筑公司和房产销售代理则分别负责设计、建造和销售。

德国商品房买卖普遍实行预售制度，通过订立个性化的购房合同和按照工程进度分期支付房屋价款，来化解购房者和地产商之间的潜在风险。房主购买预售房，并不是一次性贷款支付全部购房款，而是按照工程进度在交房前分期支付。如果进度延时，购房者可以随时谈判推迟付款，并要求付款折扣等。

如果开发商确实无法在规定日期前交房，购房者可以根据合同要求退款或者获得赔偿。这样就保障了购房者的权益。

德国也重视用税收制度打击炒房。法律规定，自有、自用的住宅不需要缴纳不动产税。但房产出售时，要根据评估价值缴纳不动产税，买卖成交要缴纳交易税，如有盈利要缴纳盈利税。自有房屋出租，也要缴纳不动产税，租金收入还要缴纳个人所得税。这样，德国人对投资性购房的热情不高，也很少炒房。

大部分居民更青睐在环境幽雅的郊区或者农村生活。有钱人会在郊区或者农村购买商品房，或者建造别墅。据统计，60%的德国人住在村镇，而且这一比例还在上升。因此房地产市场，尤其是德国各大城市的商品房市场一直不温不火，“炒房”的事更是非常罕见。

德国各地区经济发展相对均衡，形成了慕尼黑、科隆、汉堡、法兰克福、斯图加特和柏林等几个经济中心，这也避免了求职人口集中涌入某个城市寻求工作，进而寻求住房，拉高房价的现象。

德国银行对贷款的控制很严格，通常根据工作合同期限和工资额确定最长贷款时间和最高贷款额。很多人的工作合同期限仅两三年，很难从银行得到长期的高额贷款，这也增加了买房的难度。

三、租金过高可被判刑

对买不起房的人，德国政府并不用信贷扶植手段刺激他们的买房需求，而是鼓励他们租房。德国的住房自有率较低，只有43%，也就是说，有57%的人口租房居住。对此，政府有相应的政策鼓励。比如，当一个德国人失业后，如果他是租房住，就可以向政府申请住房补贴。失业时间达到一定长度，政府还为其报销全部房租。但如果他自有住房，就得不到这些补贴了。

德国政府对房屋租金也有明确规定。2013年7月，德国新版《租房法》生效，要求3年内租金涨幅不超过15%。新法还延续以前的一些规定，如房屋租金应该按照各地政府的“指导价格”，超过这一价格的20%是违法行为，房客有权将房东告上法庭；超过50%的，房东被认为是赚取暴利，可被判入狱3年。

在中国造成房价上涨的许多因素，在德国都被政策和观念所化解。难怪德国的房价，想高都不起来。

（保留所有权利，转载请注明作者和“制度开门”。资料来源：李立勇、张雷《德国房价，想高也高不起来》《环球人物》2013年第11期）