2016年开发商三大创新，房价能降否

编者按：开发商不就是买地、盖房、卖房吗，还能玩出什么新花样？你们呐，图样，房地产开发和经营在国外可是能像金融一样变魔术的，你看美国的头号房地产开发商特朗普都当选美国总统了，不会玩，能行吗？

2016年，随着调控政策出台，开发商面对的第一个难题是“拿地”。调控前，拿地是谁钱多谁说了算，调控后，拿地标准变成了“限房价、竞地价、竞自持、评方案”，这就要看谁更会创新了。说到创新，一直走在人前的万科当仁不让。

第一个创新：众筹拿地。地王频出造成了社会负面影响，因此有关部门带头创新，推出了“以企业自持商品住宅的形式出让土地”的制度创新。开发商不懵圈是不可能的——啊？

万科微微一笑，且听山人妙计。不是不让卖吗，那我不卖，我出租，而且拿地的同时我就找一堆小伙伴一起凑份子，你出三百，我出二十，大家一起来开发，摊薄资金占用量，房子盖好以后大家一起持有，向企业或个人出租，想办法在租赁环节赚钱。

万科毕竟是带头大哥，跟着大哥有肉吃，就算吃不到肉，喝口汤也行。

点评：这种玩法只有万科这种级别的企业才能玩，倒不是说万科多有钱，而是万科在住宅产品开发和物业持有经营方面办法多、经验多、有保障，所以有号召力。

说到物业持有经营，就要说第二个创新啦：盘活存量物业，让不动产动起来。

大家都知道，房子是不动产，顾名思义，流动性比较差，而金融的核心则是资源自由流动合理配置，如何把房子和金融结合起来呢？这就是所谓的资产证券化，其实不是新概念，美国人就是这么玩的，把房贷作为证券化对象衍生出了花样繁多的金融投资产品，直接玩脱线玩出了2008年次贷危机，拖累全球经济。但是，这条路仍然是合理的，问题的关键在于防控风险，次贷危机的直接诱因是那些作为金融衍生品的基础资产——房贷，是“次”的，没有偿还能力的人也给他放贷，这当然不行，反之，只要房子能产生稳定的现金流，不动产就能动起来。

长租公寓、养老地产、旅游地产等等都能产生稳定现金流。因为中国是一个尚未完成城市化的国家，所以城市人口的增长会带动上述几种地产业态的消费，更进一步，民间资金充足，发愁的是这些资金无处可去，所以中国的不动产证券化对应的是具有较强支付能力的消费者，此时不创新，更待何时？

2016年，金融平台几乎成了房地产开发商的标配，万科、恒大、万达、碧桂园等龙头房企纷纷成立自己的金融服务平台，将不动产与消费者进行了精准对接，既提高了资金利用率，也盘活了优质不动产项目。

前两个创新是资产与资金方面的，在技术方面有什么创新呢？跟多了，第三个创新：技术创新。

2016年最火的概念叫VR、AR，一个是虚拟现实、一个是增强现实，总而言之，就是让购房者通过可穿戴设备，身临其境地体验现实场景，运用到房地产项目上，就是VR看房、AR看房，购房者不必亲自跑到实地看房，大幅节省成本，提高效率。

另一个技术就是互联网技术，金地通过手机APP和内嵌的工程管理系统，建立了一整套质量缺陷反馈机制，实现金地全生命周期的工程质量管理。这对于购房者也是含金量极高的技术服务创新。

金房汇的创新则体现在生态整合方面，通过互联网平台，实现了开发商、金融机构、上下游企业、购房者的互动串联，在各方资源有机整合的基础上，大幅度优化了用户体验，让普通购房者全流程浸入式参与到房地产项目的开发过程中，增强与品牌开发商的信息沟通，节省成本，提高回报率，该模式创新也将成为未来十年不动产生态整合的新趋势。