楼市白皮书：苏城11大潜力板块曝光 蓄势价洼上榜打响翻身仗

2016年，苏州楼市并未像预期那样春暖花开，反而上演着跌宕起伏的“变奏曲”。从降首付降契税到房贷收紧、“去库存”到限购重启调控升级、量价齐升到成交量“腰斩”房价下跌、抢房热情高涨到驻足观望、土拍限价之下高价地频出····构成了2016苏州楼市全景图。

这一年苏州楼市变数太多，上半段楼市疯狂房价上涨迅猛，土拍盛宴再掀血雨腥风。下半段，当楼市正值“狂欢”时，号称“史上最严限购令”呼啸而来，楼市随即“聚变”。限购之下市场需求结构重新调整，购房者恐慌情绪得到缓解，逐步回归理性，房企面临更加复杂的环境，强者生存，开发商多维度经营变革在即·····2016即将谢幕，苏州房天下独家矩献《2016-2017苏州楼市白皮书》梳理了16大看点，还原2016年楼市真相，迎接“聚变”2017。

蓦然，2016即将逝去，回首楼市，园区湖东、新区狮山路、吴中尹山湖……昔日霸主跌宕沉浮，房价飙升，望尘莫及。展望2017，土拍催涨、城建加码，一批批新晋“小鲜肉”蓄势待发！狮山南、科技城、新苏州乐园、通浒板块、城南、高铁新城、黄埭、漕湖、木渎、甪直、太湖新城这11大潜力板块火速赶来，或领跑、或逆袭、或爆发，又将演绎怎样的风云变幻？

①狮山南借“拍”上位 千年横塘要崛起?

经过多年的发展，狮山片区主要发展轴狮山路、竹园路、长江路逐渐进入饱和期，近些年片区发展南进，横塘区域彰显活力，成发展新重心。新一轮控规指出，大运河沿岸将成为狮山片区下一阶段重点发展轴，衍生于运河的横塘厚积薄发，迎来了价值提升的高峰期。

9月土拍的“腥风血雨”中，位于高新区横塘街道环山河绿化地北、运河路西的苏地2016-WG-63号限价地块经历了长达50轮的厮杀，进入“一次报价”阶段，最终以总价16.26亿元的价格成交，楼面价为31050元/㎡，溢价率高达91.5%！刷新高新区地王纪录！新地王的诞生让周边楼盘闻风而动，涨价、捂盘纷纷出招……

高新区狮山南正在成为热点，不仅仅是土拍时的价值飙高，还有中海地产的首次入主狮山板块，纯新盘苏胥湾蓄力入世，中锐星悦湾名苑首开低价，仁恒棠悦湾、锦悦湾雅园老盘驻地，一系列的动作都让这个拥有千年历史的横塘再现新活力，势不可挡。

②先配套后居住 吴中太湖新城将受全苏州瞩目！

吴中太湖新城发展的脚步从未停歇，“全国最大的地下空间已进入主体结构施工阶段”、“华师附小正式签约”、“太湖新城项目集中奠基开工”“轨道交通四号线支线2016年底投运“……吴中太湖新城，在规划的指引下日渐成熟。

当下，吴中太湖新城在售的楼盘并不多，新城郡未来毛坯高层22000元/平，永旺旁的太湖颐景小高层24000元/平，还有两大纯新盘，格林小镇和建屋吴郡半岛暂未有开盘的消息，9月该板块有一宗商服用地出让，如火如荼的商业配套正在崛起，地产企业进驻，先商业后配套的发展势头也是不可估量的。

吴中太湖新城大型购物中心永旺梦乐城已于2014年开业，城市综合体——歌林小镇体验中心已落成，目前正在开工建设。在公共配套中公共交通是其重要的一项，在建的轨道4号线支线，连接吴中中心区及苏州市区；另外规划了5条有轨电车以及公共自行车等公共交通，方便市民出行。

吴中太湖新城，潜力看涨，未来可期。吴中太湖新城内部的城市要素逐步聚集和完善，虽然还需要时间去完成建设和投用，方能真正带领吴中太湖新城进入大城市时代，但这个“未来”已经触手可及。

③品牌云集大城南 2016“冰火”两重天

大苏州楼市置业热区逐渐南移，吴江也在激烈的竞争中抢占一席之地，在苏州一片大涨之下，吴江已经成为苏州居民重要移居目的地，是新苏州人青睐的置业区。吴江的成交均价14000元/㎡左右在各个区域中垫底，“亲民”的价格吸引了大量的刚需族前来置业。大城南也颇得各大品牌企业的青睐，新城、中房、万科、首开、绿地等企业在这片土地扎根，激烈的竞争亦刺激产品的进化。

在限购前吴江一直是苏州成交量的中流砥柱，售罄司空见惯。然而，10月3号，史上最严限购令一下，城南成交量瞬间遭遇霜降，在10、11月份的日成交数据中，频现零成交，火热场面降至冰点。但在11月底，中交璟庭首开破冰，紧接着，绿地江南华府、湾上风华强势推新，吴江城南逐渐回暖，而处于观望中的购房者逐渐认识到城南的优势所在，纷纷出手。

交通方面，目前地铁4号线已正式试运营，预计2017年4月正式通车，4号线未来将连接上海轨交17号线，和上海的连接可以直接带动吴江区域发展。吴江未来还有轨道S3、S6和太湖新城有轨电车。东环南延、西环南延，苏州湾一号隧道，苏州湾二号隧道的建设再次加固交通网络。

另外，苏州湾实验小学今年9月正式迎接新生，根据苏州规划公示网，太湖新城公立小学项目已经公示。商业方面，水秀天地、恒业站前广场等商业正在建设中，未来还有358米苏州绿地中心、80万方银泰环球城、罗斯洛克文化艺术中心、苏州文博中心、东太湖黄金沙滩等等，不再只靠吾悦广场、万宝广场、阅湖台苦苦支撑了。吴江区第一人民医院在吴江太湖新城规划建设的新院区——苏州市第九人民医院建设正式启动，预计于2017年可投入使用。

接近年底，太湖新城继续传来好消息，在2016中国（苏州）数字经济与创新发展大会上，亨通集团与吴江太湖新城管委会签订合作协议，未来三年将投资30亿元建设亨通苏州湾大数据智慧产业基地，打造“苏州硅谷”。

④高铁新城凭啥傲娇？圆融再遇朗诗未来高攀不起！

高铁新城曾以位偏，商业严重缺乏而深受诟病，但是随着金科、建发、金辉等品牌房企进驻后，相城刚需主力明显向北转移。土地市场近年来也异常火爆，每逢土拍出让的好地块都是各大房企争抢的对象。

2016年5月24日，该板块共有两宗土地出让，值得关注的是位于南天成路南、青龙港路北、正辉路西的苏地2016-WG-37号地块，占地面积41.08亩，楼面价1659元/平，总投资约8.3亿元，将由苏州高铁新城朗诗置业有限公司开发建设，打造高铁新城又一商业综合体——朗诗蔚蓝广场，是集家庭生活、购物、休闲、社交等消费于一体的商业广场，建成后将为高铁新城居民提供便利的一体化服务。

另外9月土拍的62号巨无霸地块，被新城地产以106.28亿拿下，楼面价7974元/平方米，溢价率为79%。未来将配建49万方左右住宅，85万方左右商业MALL、公寓、五星级酒店、甲写等业态，刚传来圆融广场12月底开业的好消息，又一大波高大上的商业配套正在赶来，高铁新城简直是开挂的节奏啊！

地铁运营、中环通车、圆融开业，南师大附属苏州实验及即将开建的苏州大学实验学校外，这些配套利好带来的，是高铁新城板块房价的“与日剧增”。尽管房价不断上涨，看中高铁新城真正价值，前来买房的人依旧络绎不绝。但是板块在售楼盘不多，是高铁新城目前最大的弊病，中海珑湾、环秀湖花园、金科观天下等几个热门在售盘目前价格直逼2.0，11月首开的金辉优步水岸以低价首开的姿态进驻，更是创造了“史上最严限购后”开盘即售罄的壮观场面！

高铁新城在经历了很长一段时间的“蛰伏期”之后，目前正处于“野蛮生长”的阶段，未来房价破2已是无可稀奇，未来高铁新城发展前景不容小觑。

⑤新苏州乐园板块旭日初升 以“景”怡情

苏州乐园开放至今，对苏州新区总体发展的影响是毋庸置疑的，据悉，苏州乐园原址将保留，新建后的乐园位于大阳山麓，将命名为探险乐园，水上乐园则整体搬迁，大阳山作为苏州城市的绿肺，项目与周围环境相结合，以生态、高科技展示、探险等为主。因此，大阳山周边范围内已经诞生了新的板块名称——新苏州乐园板块。

2016年10月26日，经江苏省旅游局公示，批复江苏大阳山国家森林公园通过创建国家4A级旅游景区检查并正式升格为国家AAAA级景区。

大阳山、探险乐园、水上世界的集合，让新苏州乐园板块有了傲人的旅游资源，带来的人气和商业契机不言而喻。绕城高速位于大阳山西侧，太湖大道、有轨电车1号线、轨交1号、3号线强化升级交通网络。板块内的万科遇见山9月加推的洋房，开盘即售罄，相当火热，项目整体以洋房及别墅为主，高端大气。其一街之隔的苏地2016-WG-65号地块于9月拍出21200元/㎡的楼面价，也将成为新兴板块的重量级项目。

⑥木渎土拍楼面价28965元/㎡ 地价直逼古城区！

吴中木渎在人们印象中，基本上都与旅游相关，古镇、山水秀丽，风景宜人，然而在楼市中，却是被大家忽略的潜力板块。9月土拍金枫路地块楼面价拍到了28965元/平，一直处于价格洼地的木渎这下是要上天的节奏吗？

2016年木渎共有5宗地块出让——其中位于金枫路西侧、花苑路南侧的53号楼面价高达28964.6元/㎡，创造了木渎新地王记录！木渎是乡镇的观念，狠狠的从脑袋里剥离掉吧！记住：木渎早已被列入苏州主城区规划范围！

近年来吴中区无论是供货量还是成交量，都霸占着楼市头把交椅，木渎板块也成为楼市重点区域，目前木渎的房价为17000-20000左右，苏高新、旭辉、万科、正荣等众多品牌地产的入驻为木渎的发展注入了新的活力和生机，促使木渎基础设施、商业等配套不断完善和城镇化进程加快，进一步提升了木渎的区域价值。中环快速路的开通，也极大方便了木渎板块。未来，随着在建的轨交5号线投入运营，将进一步拉近木渎与城区的距离。

别不信，低调不代表一成不变！木渎深耕发展多年，在交通、商业及文化旅游等多方面并驾齐驱，区域配套更是愈加完善……

⑦苏州第3座万达落户！大甪直终于要爆发了

万万没想到！苏州第3座万达广场选址在甪直大道、甫澄北路交汇处，这里位于甪直古镇核心位置。万达落户，不少大牌房企抢滩甪直，如今的甪直，购房主力军不再只是地缘性客户，大批苏州刚需群体和投资客户也都趋之若鹜。

苏州市最新城市整体规划指出，东延北进是主旋律，而甪直将成为继湖东之后，苏州园区向东发展的下一站。《苏州市甪直镇整体规划2011-2030》指出，甪直中心镇区呈“一核、一带、两轴、五区、多点”布局结构，规划前景良好。教育方面，全镇域设14所幼儿园，初中3所，小学9所，孩子上学不愁。未来在大交通的助力下，安家甪直将变得更加方便。

8月29日，苏州轨道交通6号线工程可行性研究正式启动，这标志着苏州又一条枢纽串联线即将形成。作为6号线延伸线终点的甪直将迎来新的机遇，板块价值也将得到进一步提升。

甪直板块的房价大概在13000-15000左右，距离规划中的万达约1.1公里的金科东方水榭小高层在售价13500元/平，阳光城丽景湾装修高层15000元/平，后期万达开业、6号线运行……诸多规划利好汹涌赶来，你觉得你还能买得起吗？

事实上，甪直作为吴中区的东大门，毗邻园区，靠着其接壤园区湖东的优势，在房价高昂的今天，甪直已然成为了园区“爱好者”退而求其次的置业地。

⑧科技城“黑马”领跑 多维建设震撼升级

新区科技城的环境、规划一直是科技城不可复制的先天优势，高大，生态、科技、宜居，尽管仍有人觉得其远的不着边，但经过2016年的脱变，科技城已然成为新区不可或缺的地标区域。

今年4月，科技城苏地2016-WG-14号地块拍出了19699元/㎡的楼面价，这让整个版块内均价18000左右的各盘瞬间不知所措，面粉直接高过面包，面包这不就等着涨价了么。土拍来袭，房价疯涨，几乎成了楼市的惯例。

不过，科技城的底气可不仅仅来源于土拍，其区域内的综合建设步伐不断加快，这匹“黑马”不仅领跑着新区，整个苏州也夺得一席之地。要致富，先修路，区域的繁荣离不开交通的发展。 9月21日，苏州高新区规划局公示了《苏州科技城控制性详细规划动态更新》，并放出一张重要控规调整图——图上首次标注“轨交10号线”。更重要的是，规划明确：科技城内共设三条有轨电车线路和两条轨道交通线路，其中有轨电车线路为1号线、2号线和5号线，其中1号线已建，在科技城内设有三个站点；2号线在建。轨道交通线路为9号线和10号线。

科技城第二实验幼儿园、科技城第二实验小学、科技城外国语学校新校园、江苏省苏州实验中学（高中）科技城校均在如火如荼的建设中，师资是孩子教育的保障，这些学校的建设也让众多家长欣喜不已。

以前，都说科技城的配套着实让人忧伤，就是乡下，各种公司多了点而已，但16年的这些设施可要“啪啪”打脸了，今年5月中旬启用的苏州科技城医院，新区颜值代表——高新区文体中心，今年11月正式启用，精细雅致，写意自然，涵盖文化馆、图书馆、体育馆和全民健身中心。高新区首家新食派?美食广场也于11月底开业，位于苏州高新区锦峰路199号锦峰国际商务广场1幢地下一层商业广场。

目前科技城主要为中航樾玺、绿地中央广场、虹锦湾和望湖湾在售，此外，4月份拍出的地块，预计于2017年上市，楼盘名为景瑞无双，规划小高层、多层和别墅，该项目楼面价19699/平也是超过板块在售热盘房价，这种“高低配”的规划也是当下流行的应对高地价手段之一。

⑨刚需摇身变"新贵"——通浒板块

通浒板块即新区的通安和浒墅关镇，整体位于苏州的西北角，一直以来都是惨遭忽视的价格洼地，

但经过一年孜孜不倦的发展，这个城郊的小透明真的是大逆袭了！看交通，规划地铁三号线、6号线，同时还是新区有轨电车二号线的枢纽所在，中环通车，加上对外的城际铁路；再看商业配套，永旺新区店——永旺梦乐城是永旺在苏布局的第三家大型购物中心，将与宜家家居和汇融广场连结成一体，在高新区北部构成一个繁华的大型商圈。

在近几个月的新区成交均价中，通安板块最低，13000元/㎡左右，吸引了众多刚需的眼球。另外，南山地产、金辉地产、苏南旭辉等一批知名地产企业先后入驻；新建惠丰幼儿园，浒墅关中心小学校和青灯幼儿园完成了异地重建，敬恩实验小学在原地进行扩建，办学条件不断改善。

今年的拍地中，浒墅关、通安频频入镜，已有2块地拍出，在今年12月20日即将到来的土拍中，浒墅关与通安将分别拍出一宗地块，这个一直默默无闻的地块，终于走上了逆袭的道路，“逢拍必涨”的效应也将带来区域新一轮价格的洗牌，未来的通浒板块，瞩目已触手可及。

⑩“潜力股”黄埭正悄然逆袭 你造吗？

古人云：金荡口，银黄埭！曾经你瞧不上眼的黄埭，现如今的发展势头也甚是惊人。2016年5月底，以黄埭镇潘阳工业园和生物科技产业园为主体的相城高新技术产业开发区获省政府批准，该区规划面积2.3平方公里，规划范围东至西塘河路、南至东蠡河、西至许午桥港、北至春申西路。区域内拥有近2000家企业，到2020年高新技术企业数将突破100家。黄埭镇未来将形成“一镇、一区、多点”的镇村布局结构，即：“一镇”黄埭镇，规划常住人口规模为16.2万人，“一区”即生物科技产业园；“多点”即《苏州市镇村布局规划》确定5个重点村及13个特色村。都说买房跟着规划走，如此规划利好，你觉得黄埭刚需阵地还能坚守多久？

2016年9月23日，恒大地产以总价306793万元的价格拿下黄埭60号地块,楼面价17850元/㎡，溢价率116%，作为中国的品牌房企，恒大向来追求项目环境优美、规划配套及城市交通发达、升值潜力较大，而黄埭正是因为本身经济繁荣，又紧靠中环，无论去新区，姑苏区，园区都很方便，成为恒大进驻苏州的最佳目标之一。

从恒大最新的规划公示了解到，60号地块未来最大建筑高度为60米，最大建筑层数19层，使用功能为商住混合用地，预计明年1季度入市！

黄埭目前在售楼盘有6个，老盘居多，冠城大通蓝湾洋房13000元/平，周边还有黄埭中翔生活广场，生活配套一应俱全。泰峰名人金谷园、普禧·观澜在售洋房17000-18000元/平，还是比较高的。

恒大、中翔等品牌房企的相继入驻，黄埭崛起的光环已经隐约可见，小编从土拍和规划形势上预测明年黄埭可能会成置业热点的区域！

?恒大首进苏州连斩漕湖两宗地块 楼面价远超房价！

今年9月的土拍着实让苏州小伙伴们对漕湖另眼相看，曾经被认为是默默无闻、穷乡僻壤的冷门板块，两宗地块的楼面价竟然拍到了17000元/平！周边的彩叠湾在售高层也才13000元/平，网友调侃道：再这么拼下去，两年后，三万还能在黄埭买套房吗？农村都住不起了！虽说“逢土拍必涨价”，9月土拍彩叠湾虽有封盘现象，但解封后价格基本保持不变，不少小伙伴直呼：真是刚需低价良心盘！

位于苏相合作区昌南路南、五星路西的58号地块，最终恒大地产以总价26.8亿、楼面价17107元/平，溢价率185%拿下。这是恒大地产首次进入苏州市区。而59号地块在经过70min的厮杀、128轮报价竞价，恒大终于再次以总价404788万元，楼面价17407元/平米，溢价率213.33%，连斩两宗地。“苏相合作区”地处于相城区北桥、黄埭、渭塘三镇中心地带。是由园区与相城区政府共同打造的，未来将会打造成我们苏州的第二个“园区”，原来未来的漕湖号称“第二个园区”！知道真相的你有木有被吓到？

9月刚拍得地块，12月规划已经出来了，恒大的速度着实惊人！这块地楼面价为一万七，位置太过偏远，目前配套方面没怎么跟得上，还好学校靠的够近，交通也够便利。按照恒大这个速度，明年应该会很快入市，大家猜猜它最后会卖多少钱呢？根据规划，很显然这个项目不是纯刚需盘，那么，你改善会改善到漕湖去吗？让我们敬请期待吧！

如果你一直在寻找交通好、教育优、医疗强、商业旺、产业佳的楼盘时，除了预算不够，这样的眼光也是接盘侠的眼光。也有人质疑:“这些地方要啥没啥？价值在哪里？”是的，如果已经要啥有啥了，还有价值增量吗？而且，这些板块正在飞速的发展中，通过对潜力板块的解读，也许你只是提前几年的看好，却能实实在在省下一笔血汗钱。诚如园区湖东，五年前与五年后，是购买的产品有异，还是地段有差，但价格，却是云泥之别了。