导读<无评地、不泽龙>：11月，星探家族在文—【泽龙评地】限价出轨！北京历史性土拍整蒙地产圈（附最全解析+预测）中预测：北京年底将加大宅地供应，这就奔跑着来啦！

加大土地供应，源头深化调控！

本期评地由国安家、国安社区APP联合赞助！

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地块信息

门头沟大杂烩

潭柘寺镇MC01-0003-6009、6008、6015等地块：建面238650㎡。

起价57亿，竞买保证金17亿。

房山F1

西潞街道FS00-LX06-0081地块：建面42627㎡，无偿还建居住回迁房14236.4㎡，剩余居住部分均价不超过38994元/㎡，且最高销售单价不得超过40944元/㎡。

起价3亿，可经营楼面价13074元／平，竞买保证金为9000万元。

平谷R2

金海湖乡韩庄村E-003-02、E-004-01地块：建面153116㎡。

起价14.4亿，竞买保证金4.3亿。

以上三宗地块均在2017年1月18日报名截止，1月19日报价截止。

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竞价规则

（1）门头沟地块

本次挂牌出让宗地限定商品住房销售价格、并设定土地合理上限价格，当竞买报价达到土地合理上限价格时，则不再接受更高报价，转为现场竞报企业自持商品住房面积比例程序。同时，本次出让宗地设定有企业自持商品住房面积预设比例，当现场竞报自持面积比例达到设定的预设比例时，转入投报自持商业（含办公）用房面积比例程序。若在投报商业（含办公）用房自持面积比例阶段有两个或两个以上的竞买人将自持面积比例投报为100%，现场竞报程序停止，转入高标准商品住宅建设方案投报程序。

限商品住房均价：44849元/平方米，最高单价：47091元/平方米。竞买人报价达到最高地价限价时，有意继续竞买的竞买人由竞地价转为向上竞自持住宅面积，若到上限则投报商业自持面积（可100%），最后投标方案。

（2）房山地块

本次出让宗地限定商品住房销售价格、并设定土地合理上限价格，当竞买报价达到土地合理上限价格时，则不再接受更高报价，转为现场竞报企业自持商品住房面积（不含无偿还建的居住回迁房）比例程序。同时，本次出让宗地设定有企业自持商品住房面积预设比例，当现场竞报自持面积比例达到设定的预设比例时，转入高标准商品住宅建设方案（不含无偿还建的居住回迁房）投报程序。

限商品住房均价：38994元/平方米，最高单价：40944元/平方米。竞买人报价达到最高地价限价时，有意继续竞买的竞买人由竞地价转为向上竞自持住宅面积，若到上限比例，最后投标方案。

（3）平谷地块

本次出让宗地限定商品住房销售价格、并设定土地合理上限价格，当竞买报价达到土地合理上限价格时，则不再接受更高报价，转为现场竞报企业自持商品住房面积比例程序。同时，本次出让宗地设定有企业自持商品住房面积预设比例，当现场竞报自持面积比例达到设定的预设比例时，转入高标准商品住宅建设方案投报程序。

限商品住房均价：25515元/平方米，最高单价：26791元/平方米。竞买人报价达到最高地价限价时，有意继续竞买的竞买人由竞地价转为向上竞自持住宅面积，若到上限比例，最后投标方案。

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个评如下

北京响应ZY精神，继续探索研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制。调控力度全国第一，体现首都大局观；

1. 帝都就是帝都，竞拍规则充分体现大哥风范，既有延续性又有创新。不像那些小弟，今天熔断了，明天摇号了；这边国土网络背锅了，那边本土开发商组团示威了；你地票回归了，我双限双竞了；艾玛，不知道这么多土地竞买方式国土部网站能查到不？

2. 不得不说2016年是地产土地竞拍方式的革新年，要设立土地竞拍方式创新大赛，估计拍着胸脯说自己有实力争冠军的都得一个班啊；

3. 经海淀、大兴四宗试点地块后，本次出让地块出让方式稍有不同，“限价商品住房”把价格限没了的主动权，政府又拿回来了；

4. 出让宗地设定有企业自持商品住房面积预设比例，只要预设比例不是100％，限价商品住房肯定就要面世了；

5. 继上次海淀3宗地拍成全自持导致舆论无房可售的尴尬局面之后，这次立马调整思路，对住宅自持竞争面积设定了上限。忍不住又要表扬一下北京规土委的反应速度；

6. 限价、限价、限价商品住房来啦，门头沟限价44849元/平，平谷26791元/平。再插播一条GG，目前门头沟京投银泰檀香府联排新鲜出炉二手房均价4万/平+，不用谢，请叫我雷锋！

7. 想去帝都混的开发商请冷静思考北京地块的出让模式，再谈进京！

   （1）“地价上限+房价锁死+自持大棒+方案评比”；

   （2）其中自持大棒又细化为:“自持70年+不得出售+单次租期不超3年+租赁网签且政府监管+不限定承赁主体+只能整体转让且不能改变规划”；

   （3）方案评比又细化为:绿建三星+装配比例100％+节能环保技术应用+规划建设方案+企业自持商品住宅运营方案；

   （4）回顾一下历史，前段时间出让的大兴地块有7家投报的自持比例达到了100％，以前地块住宅和商办部分均自持100％后且胜出的有万科、万科+住总、中铁建；

8. 划分一线城市的标准应该是以下两条:

   （1）符合一线城市去库存2.0版指南:开发商把国家的地买走并持有70年；

   （2）开发商当大房东的趋势越来越明显；

9. 帝都商改住没了，新出让不是自住型就是限房价了，竞价的都企业快100％自持了。对不起，北京无摇号购买真快无房了；

10. 北京新房全面进入限房价+自持时代，纯商品住宅将极度稀缺，二手房与新房畸形翻倍倒挂时代来临；

11. 自住型商品房地块房企PK，迫使帝都房企总包化；限价+企业自持商品住房比拼，体现帝都房企房东化；

12. 看了本文，买不买平谷京投璟悦府随你，补充一句，貌似明年上半年开盘；

13. 最后献上星探家族在11月的预测，TOP1、TOP2已经相继落地,接下去的信不信仍然听您自个儿di。

完

地产星探

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