35家房企抽奖摇号，合肥的土拍咋成了上海的车牌？

从上个月起，合肥的土拍开始了摇号时代。

摇号最大的好处在于：它要从根源上抑制土地的价格。

但摇号本身也存在一定的问题。

其最大的问题因为其巨大的“抽奖”性质，使得土地无法体现出自身实际的价值，从而使最需要这块土地的开发商，纵有千般急迫，也无法拿到梦中的土地。

从上个月的荣事达地块，到这个月的政务150亩黄金宝地，莫不是如此。

为了这块宝地，颜值担当的万科保利来了；没怎么进入合肥市场的招商龙湖也来了，周边有房艰难开售的融创建发也来了，当然也少不了那些本地土鳖；最后还有那个一直在合肥苦苦求地的我一直推崇的可怜的绿城……

这几乎是政务当前剩下的最好的一块地，其所在的街区，融创、旭辉外加省市检察院和公安局的安粮皖投单位集资房，再加上省立医院南区以及潜山路沿线所谓的合肥曼哈顿……这就是天鹅湖边除了天鹅湖畔和华润置地以外最好的街区！

35家房企，直接奔着政府给的上限去，几乎不用折腾，简单粗暴地直接进入摇号程序。这比例，直接赶上了上海车拍拍卖；这情景，简直比nba选秀大乐透还要刺激。

最后的结果，当代置业成为幸运儿，融创绿城直接哭晕在厕所。

15000的楼面价，卖到20000以上就有利润，在周边动辄2万5以上的楼市里，搁谁都是摸涨停板的事情。遥想一年前的土拍，当代和融创死磕，把融创放到3w的火上热烤，现在又跑来低价捡漏，你让边上融创这个“世界豪宅的合肥样本”情何以堪？

归根到底的问题（不知政府是否认真思考过）是——当摇号的价格显著低于市场价格时，是否有相应的调节机制？

毕竟，合肥不是京沪，合肥土拍也不是上海的车牌摇号！

在本周，最显眼的财经新闻莫过于美联储加息以及中央经济工作会议中关于“房子是用来住的”表述。在这样的背景下，地方政府限制房价无疑是政治最正确的事情。对地方政府而言，要达到这样的目标，对于资源严重错配，房价永远涨的京沪来说有不小的难度，但对于合肥这个弱二线城市来说，这绝对不应该是个问题。

合肥只要做一件事情就可以了——加大土地的供应。

事实上，合肥政府也是这么做的。

在小县城基础上发展起来的所谓霸都，合肥有地：滨湖北城，东西部新城，只要政府愿意拿出来，合肥的房价肯定能控制住。

但从长远的眼光看，合肥更需要考虑的——如何更好地提升城市的整体形象，同时对现有可能会造成一些错位的政策进行一些修补？

比如土拍，在当前国家货币政策收紧，开发商迎来冬天的前提下。土地的价格正在趋于理性，地王当然也在遏制，摇号也是一种可行的办法，但当现行地价可能偏离其实际价值时，政府是否可以考虑一些变通的手段——比如当超过现行地王价格时，选择报价在前5或前10的开发商，按第5或第10的价格进行摇号，防止出现35家开发商一哄而上的情形？

否则可以想象，如果明年经开区优质地段再拿一块地，一年都没供地的经开，再按照1年半前的价格拍地，将会有更多的企业像饿狼一样的跑来抽奖……

货币收紧，政治正确的当下，作为合肥这样的城市，只要土地供应跟上，一切都不是问题。所以在这种背景下，是否需要摇号（我觉得还是需要的）或是以什么方式更好地进行摇号（这是应该予以关注的），是考量政府智慧的大事儿。

我最担心的事情是：假如这块低价地日后上市，开发商说，我备案价2w8，政府说你拿地那么便宜，只能允许你备2w2，如果真是这样就麻烦了：因为买到就是赚到，明显低于市场价格的楼盘又是否会造成像上半年滨湖楼市那般权贵炒房的官倒乱象。

所以当地王频出时，政府必须考虑泡沫的风险；

同样道理，当政府低价供地时，也必须要考虑日后楼市秩序的平稳。

就我个人的观点，从楼市秩序稳定的角度说，当合肥决定拿出这么多土地时，先供应上半年地王频出的滨湖高新等区域会更好一些，而对于政务经开等一年没怎么供地的区域，如果怕出地王，可以暂缓一段时间进行政策变通。下一步合肥土拍的最大看点——

就看政府对于滨湖那些即将入市的昂贵土地，到底抱着什么样的态度了……

再回到合肥楼市，以当前整个国家的态度和合肥的真实能力，再鼓吹合肥房价大涨显然是不负责任的；合肥房价的大起大落相信也不可能；优质区域优质资产的分化将是今后合肥楼市的大趋势。从这个角度说，每个进入合肥楼市的人都可以先等等，拿着放大镜好好选择一番。当然，对于急着上车的刚需除外。

最好还是要好好鼓励一下当代置业和合肥城建，既然摇到了几个亿的大奖，那就好好珍惜吧，别让你们的合肥业主失望！

文/方堃 （博士，独立媒体评论人）

2016年12月18日夜

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