深圳首场“限价”地出让 21家房企“不赚钱”也要抢

在全国以“限价”模式出让土地背景下，深圳的稀缺住宅地块仍然遭到激烈争夺。

12月14日，深圳进行了首场“双竞双限”（限销售房价和成交地价、竞成交地价和人才住房面积）土地出让，吸引了万科、招商、碧桂园、保利、平安、莱蒙、葛洲坝等21家房企参与竞拍。

第一宗居住地块（下称大鹏地块）位于大鹏华侨医院附近，占地面积约1.8万平方米，建筑面积仅5.8万平方米，地块出让起始价5.2亿元，最高为6.8亿元。到达最高地价后，开始竞建人才住房面积，最低1.09万平方米，最高4.9万平方米。

由于人才住房建成后将无偿移交给深圳市政府，因此成本将全部由开发商承担。在经过现场开发商3次举牌后，大鹏地块便到达最高地价，然后经过7次举牌竞建人才住房面积，该地块成功被保利地产子公司东莞中骏房地产开发有限公司拿下。

保利地产拿下该地块总代价是6.8亿元现金，以及配建约1.9万平方米人才住房，这意味着项目可售面积仅约3.9万平方米。人才住房建安成本以4000元/平方米测算，该项目楼面地价高达1.9万元/平方米。而该项目未来售价不允许超过2.85万元/平方米，加上可售部分建安成本以及财务成本，保利地产项目处于极其“微利”状态。

这是保利地产首次在深圳公开市场拿地，从去年开始，保利地产积极在深圳以及粤东区域寻找机会布局，目前在深圳还有数个城市更新项目在谈。

无论是大鹏地块，还是第二宗位于坪山的居住地块，未来建设均要求遵守“9070”原则、不得捆绑装修、小业主取得分户不动产证后5年内不得转让等严格要求。

第二宗居住地块（下称坪山地块）位于坪山汤坑村，土地面积3.34万平方米，建筑面积16.6万平方米，地块出让起始价17.5亿元，最高为22.8亿元，竞建人才住房的面积介于3-12万平方米。

同样是仅仅经过3次举牌之后，坪山地块便到达地价上限22.8亿元。在接下来竞建人才住房时，碧桂园、葛洲坝地产、珠江地产陷入长久拉锯战，80分钟后最终被深圳碧桂园房地产开发有限公司配建5.72万平方米人才住房拿下。

以配建人才住房为4000元/平方米的建安成本测算，碧桂园拿下的坪山地块楼面价格高达2.3万元/平方米，而其未来项目最高售价为3.23万元/平方米。

第一太平戴维斯投资部高级董事吴睿测算认为，碧桂园2.3万元的楼面价成本，加上未来建安成本和财务成本，“肯定是没钱赚的。”不过他也表示，对于碧桂园这种千亿销售额级别公司，更多是布局，不会太在意单个项目利润输赢。

吴睿透露，目前碧桂园已经将一线事业部中的深圳公司与惠深公司合并，未来一定会加大布局惠州深圳区域。至于具体坪山的项目，或许未来可以做一些服务性住宅持有，然后到达年限后整体转让，也是一种商业逻辑。

除了上述两宗地块之外，还有一宗未来销售限价5.98万元/平方米的龙华住宅用地，因土地原业主主张权利，申请法院查封地块，最终被迫临时宣布取消出让。

全国进入楼市严厉调控期后，出让土地进行“限价”全面在各大城市展开，但对于深圳而言，“限价”显然无法阻挡开发商对供应极其稀缺的住宅地块的渴望。